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律师:签订“房屋买卖合同”要注意哪些陷阱



  律师说“此文是我多年经验总结,只为给有需要的朋友提供借鉴和防范,所以会很详细,文章篇幅也较长,我不想为点击量和转发率而妥协,以此来减少文字”。看完此文后,我被深深的感动,想起了一句话:在浮躁的今天,精致的利己主义者横行其道。而真正的悲悯,仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。


作者寄语:静下心来读,用上心去品,你会发现本文真正的价值和魅力所在。


“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。


一、签订合同前应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。


法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。


2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)


法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。


律师支招:当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。


3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。


法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。


法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。


律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)


4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。


法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。


律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。


5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。


【关键词:定金】


(1)什么是房屋买卖合同里的“定金”?


是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由


买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。


(2)房屋买卖合同里的“定金”有什么用?


该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。


范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。


(3)交付定金时需注意的事项。


①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。


②不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。


法律风险提示:“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……


例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。


例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……


律师支招:那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)



二、签订合同时应当注意的事项

1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。


法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。


法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。


2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。


三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)


法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。


律师支招:一方面除了上述主要税种外,还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。


2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。


法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……


律师支招:一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。


3、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续


法律风险提示:“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。


律师支招:由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。


四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。


2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。


3、在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“资金监管”。


(注:目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致,仅供参考)。


【关键词:资金监管】


(1)为什么要“资金监管”?


因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易,期间往往需要1-3个月的时间,由于买卖双方缺乏足够的信任,对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议,而且对买卖双方都存在着风险。


(2)什么是“资金监管”?


通俗来讲“资金监管”是指,在二手房买卖过程中,购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后,需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”,由银行暂时将该房款冻结,若买卖双方在规定的期限内完成过户手续,购房者拿到新房产证的同时,银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下,如果交易失败,则该笔房款会自动退还至购房者账户下,这样做可以极大的保证双方的交易安全。


4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。(注:以下卖方简称“甲方”,买方简称“乙方”)


(1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项。


①明确约定甲乙双方过户的时间节点。


范例:甲乙双方约定   年   月   日之前去房产交易中心办理过户手续。


②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。


范例:在乙方新契税证明下发    日内支付甲方购房款     元整(别忘了大小写)同时根据国家政策,甲乙双方办理资金监管手续。


③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。


范例:在乙方新房证下发    日内给付甲方购房尾款     元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。


注:因为乙方新房证下发后,银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下,所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。


(2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项。


①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。


范例:甲乙双方于   年   月   日之前一同到银行办理贷款审批手续,待贷款审批通过   个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。


②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。


范例:在乙方新契税证明下发    日内支付甲方第一笔购房款     元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。


③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后    个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)


④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。


范例:在甲方收到银行的放款后   个工作日内,乙方支付甲方购房尾款    元整(注明大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。


⑤为了保险起见,最好在“合同的其他约定”中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。


(3)由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异,在此就不做过多赘述。


5、【特殊】:所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下,过户和付款应当注意的事项。


如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的,此时想要过户一般有两种做法:由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大,所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。


①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形


②明确约定甲乙双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点。


范例:甲乙双方约定于   年   月   日之前去银行办理还款及注销手续,办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币     元整(注明:大小写)用于银行还款,同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。


③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。


范例:甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的    工作日内去房产交易中心办理过户手续,在乙方新契税证明下发当日,乙方支付甲方第二笔购房款人民币     元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。


④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。


范例:在乙方新房证下发后    个工作日内,乙方支付甲方购房尾款    元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。


五、房屋的户口迁出应当注意的事项

1、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。


法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出,法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理。


律师支招:一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。


六、购买“学区房”应当注意的事项

1、什么是学区房?


顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致,家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置“学区房”,也是拼了……


2、购买学区房需要注意哪些事项?


(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”。


律师支招:不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”,最好实地考察一番,亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。


(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。


律师支招:家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合,此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等,确保买的安心、住的放心。


(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。


(4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)


(5)最后,笔者还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求“学区房”而因小失大。


七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。


律师支招:对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”,以便于日后维护自身的合法权益。


2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。


八、房屋的交付应当注意的事项

1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。


法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子。


例子:曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中注明“按现状交付”,但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。


2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。


范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。


3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。


4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。


范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任。


5、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。


法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。


九、合同尾部签章应当注意的事项

1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。


2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。


3、准确填写合同签订时的具体日期。


综上所述:不知道大家通过本文的学习,是否有所感悟和收获呢?由于篇幅有限,笔者只能精心挑选一些比较典型的问题来讲解,还有很多环节并未提及。也许有的人会问:“你把合同分解的那么详细,而且那么多注意事项都要写进合同里,恐怕真正签合同时候人家都不一定给你机会去详细填写”对此,笔者深表赞同……其实写作本文的初衷,并不是诱导大家机械的去照搬照抄合同范例,而是希望大家通过本文的介绍和学习,能够在学会签合同的同时增强自身的“法律风险防范意识”。

  文/郭飞律师(沈阳),法务之家原创组成员

联系方式:232642608@qq.com,转载请注明作者及出处,侵权必究。


二手房买卖5大案例分析+4类中介陷阱,法官支招!

摘自人民法院报第三版 | 作者:宋毅 周熙娜 苗振跃

随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变,房地产经纪行业蓬勃发展,经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用,但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升,以及造成案件越来越复杂的局面。


据北京市第三中级人民法院统计,自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件,占全部居间类合同纠纷的76.62 %,涉案标的约2000万元,涉及北京多家房地产经纪公司。


1、虚假宣传学区房,不应给付中介费

雷某为解决子女上学问题,欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”,并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传,与杨某签订了买卖合同。房屋过户后,雷某发现该房并非学区房,而是紧邻学区房的房子,遂拒绝向中介公司支付居间费,中介公司将雷某诉至法院。


法院审理认为,中介公司未履行如实告知的义务,向购房人作虚假宣传,导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现,故雷某不应向其支付中介费。


■法官说法


本案中,雷某对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知的情况下,为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位,将紧邻学区房的非学区房进行虚假宣传,刻意隐瞒真实情况,并作出可以上学的虚假承诺,使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规定,居间人负有如实报告的义务。根据该规定,居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况,否则,如损害委托人利益的,则不得要求支付报酬。因此,中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。


2、未尽审查义务,赔偿相应损失

2012年,方某在中介公司的居间下与案外人李某签订房屋买卖合同,以420万元的价格购买了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下,即让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》,中介公司也没有核实李某的真实身份信息。合同签订后,该房屋进行了三次网签,中介公司均未到房屋管理局进行房屋权属信息的查询工作,方某亦陆续向李某支付了购房款393万元。在第三次网签完毕房屋尚未过户前,方某得知所购房屋已在办理第二次网签前,被李某抵押给银行用以贷款463万元。至此,方某无法取得该房屋的所有权。因李某已因诈骗罪被判处无期徒刑,方某亦无法全部收回已支付的款项。故方某将中介公司诉至法院,要求赔偿损失300万元。


法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。


■法官说法


在司法实践中,中介机构通常具备从事居间服务的专业知识,掌握获取、审查相关信息真实性的能力。因此,在委托人提供报酬的前提下,要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务不仅体现民法中法律主体地位平等、权利义务对等的要义,也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中,中介机构的合理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及商业信息等。如房屋所有权权属是否明晰、是否设立抵押、是否“满五唯一”(“满五”指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”指业主在该省份内,登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下,满足“满五唯一”条件的房子可免房子的个税和营业税)等。因此,本案的中介公司未对李某身份信息、房屋权属信息等进行审查,未履行对方某的真实信息报告义务,致使方某不能获得房屋所有权,已构成违约,应承担相应的责任。


3、承诺办理购房资格,骗购房人签订合同

买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。当日,滕某给付中介费5万元,与王某签订《房屋买卖合同》并给付王某定金5万元。由于滕某系非京籍的外地人,不具备购房资格,房屋未完成网签等手续。之后,王某与滕某自行协商解除买卖合同,王某已收取的定金不予退还。滕某认为,导致其损失5万元中介费及5万元定金的责任在某经纪公司,遂起诉要求某经纪公司返还5万元中介费并承担相应损失。


法院认为,某经纪公司未向委托人如实报告订立合同的有关事项,违反了忠实居间义务,应当退还其已收取的居间费。故依法判决解除居间合同,某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。


■法官说法


在本案中,中介公司在明知买受人是外地人,并不具备购房资格的情况下,虚假承诺可以办理购房资格,使得滕某轻信并与王某签订房屋买卖合同,最终因无购房资格而导致合同不能履行。法官提醒广大购房者,在与中介公司订立居间合同过程中,务必保持冷静和清醒,不要轻信口头承诺而草率地作出决定,而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件,尽量将中介公司的口头承诺落实到书面合同中,重视对书证或视听资料的采集,切实维护自身利益。


4、未审查“满五唯一”,中介公司有重大过失

2013年5月6日,某经纪公司与章某签订居间合同。同日,在经纪公司的居间下,章某与石某签订房屋买卖合同及补充协议,约定买卖的房屋应满足“满五唯一”的条件,某经纪公司未在该补充协议上签字盖章。之后,某经纪公司认为其居间服务已经完成,以章某未给付中介费为由将章某诉至法院。章某则辩称某经纪公司提供的房源并非“满五唯一”,某经纪公司对此未尽审查义务,提供房屋信息有误,不同意给付中介费。


法院认为,某经纪公司有重大过失,其对房屋是否“满五唯一”未尽到审查核实义务。最终判决驳回了某经纪公司的诉讼请求。


■法官说法


根据合同法第四百二十七条规定,未促成合同成立的,居间人不得要求支付报酬。在司法实践中,买受人一般会签两份合同,分别是与出卖人之间的买卖合同,以及与中介公司的居间服务合同。本案中,表面上看,章某与石某的房屋买卖合同的签订标志着某经纪公司居间义务完成,但事实上,由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“满五唯一”房型,致使章某在被欺骗的情况下与石某签订合同,并不符合章某的真实意思表示,房屋买卖合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作为信息提供方,未促成合同成立,不得要求支付中介费。


5、中介“一房二卖”,损害购房人权益

李某在某经纪公司的居间服务下,与售房人签订房屋买卖合同并给付了定金。在办理相关手续时,某经纪公司告知李某房管局要求审查相关资质。因搜集相关资料,李某未按约定的付款时间交纳购房款。在李某提出欲与售房人协商时,某经纪公司承诺由经纪公司负责协调,并要求李某不要与售房人直接联系。在李某办好相关手续,交纳了中介费、手续费后,售房人要求涨价,拒绝按原价履行买卖合同。在双方争执期间,某经纪公司又促成售房人将涉诉房屋卖给其他人并已过户。


最终,法院判决某经纪公司返还李某中介费及代办过户费并赔偿相应损失。


■法官说法


根据我国物权法规定,禁止一房二卖,所有权只能归属一方。结合合同法第四百二十五条、第四百二十七条的规定,在房屋买卖交易过程中,作为居间方的中介公司必须履行忠实义务,必须符合诚实信用原则,否则造成房屋买卖合同效力瑕疵不能履行的,不能获得报酬,并承担损害赔偿责任。因此,本案中,中介公司一房二卖追逐利益最大化的行为,本质上仍然是违背了如实报告义务、忠实勤勉义务,且其故意阻断买卖双方联系的行为本身也存在恶意,具有主观过错。


 法官提醒:购房当心中介四类陷阱  

北京三中院法官指出,作为中介市场的重要消费主体,消费者应提高自己的法律意识,提高对中介机构“陷阱”的识别能力。


陷阱一:中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下,居间活动中应存在两个独立合同,一个是中介公司与委托人的居间合同,一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中,中介公司为确保自身利益的实现,故意提供一个《买卖居间合同》,将《买卖合同》与《居间合同》合二为一,当购房人签订居间合同时,因居间合同中还有买卖合同的内容,从法律上讲,居间人的居间义务已经完成,然而客观上买卖合同的内容只是初步意向,中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行,一旦发生纠纷,购房人很难维护自身权益。


陷阱二:中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定,居间义务完成的标志就是买卖合同的签订,房屋过户属于买卖合同的履行,因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区,认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区,在签订合同时,约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用,但并不予以解释说明,导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。


陷阱三:中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费,中介公司会对购房人作出许多承诺,如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时,中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由,未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时,中介公司往往否认其曾作过承诺,购房人也无法提供有力证据予以证明。


陷阱四:中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中,中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时,中介公司则称上述文件没有实际意义,仅是公司内部要求,不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后,中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任,而购房者则很难维权。


为此,法官特别提醒交易当事人,在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约,必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识,注意收集发票、收据等相关材料,纠纷发生后要注意保存证据,比如录音、视频资料等。



一、办理房屋继承过户的流程



第一,办理房屋继承过户需要的证明材料如下:


1、被继承人的遗产证明材料。


2、如果是多个继承人,就要按遗嘱或法定继承对共有财产进行分割,并签订协议书,只要每个继承人同意并签字,即可产生效力。


3、如果每个继承人对继承的共有财产分割无异议,就可以凭此协议办理过户手续。


第二,房屋继承登记步骤。


办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋,当房屋的权属人死亡后,其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。


1、房屋评估。首先必须由评估公司根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等对房屋作出专业的价格分析和楼价评估,定出准确的物业市值价格。


2、继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证,领取继承公证书。在办理公证时,必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明,以及原房屋权属人立有的遗嘱(原件)。若部分合法继承人自愿放弃继承权,必须出具放弃财产承诺证明。


3、房屋测绘。申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续,领取测绘成果或者附图,以便办理产权登记手续。


4、继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》,并递交上述资料后,办案人员将收件立案受理,并核发回执。待一切资料审核后,即发放已更改权属人的房产证明。


5、规定需递交的其它资料。如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的,必须递交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘,发现已经改建或存在违法建设的,必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。


二、办理房屋继承过户所涉及的费用



办理房地产继承过户的费用,主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用、测绘费用及房地产过户的税费。继承权公证费用是按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取,最低不低于200 元。

如果是遗赠继承,还需要支付相应的税费


购房前如何防范合同纠纷


近年来,受中国经济下行影响,作为经济发展风向标的房地产市场动荡日益加剧,加上房产宏观调控政策频繁出台,房产市场交易信息不对称日益凸显,购房者往往对房屋买卖的程序不甚了解,对购房合同有哪些常见的风险没有具体的认识,签定房屋买卖合同不够谨慎,导致纠纷不断。据调查显示,六成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。那么,如何在购房前防范合同纠纷?出现纠纷该如何解决?作为专业的房产律师——黄涛律师查阅大量房产交易法律法规,梳理相关同类案例,结合其自身代理各类房产纠纷案件所积累的多年经验,全面地对房屋买卖过程中常见的各类风险进行解读,分析产生各类纠纷的原因,并就如何防范房屋买卖过程中出现的各类纠纷提出针对性建议,以期能对广大购房者有所帮助,从而减少各类房产纠纷的发生。新形势下,房屋买卖合同纠纷除了存在一房数卖、阴阳合同等以往类型外,也呈现特殊房产买卖纠纷、假借名(如“名为合作建房实为房屋买卖”等)合同关系纠纷等新的类型,经梳理,购房过程中常见的房屋买卖合同纠纷包括以下几大类:


★  一房数卖合同纠纷 ★


所谓一房数卖是指出卖人先后或同时以多个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给不同的买受人,又称房屋的多重买卖。一房数卖是经常遇到的房产纠纷。


典型案例:2013年,陈先生购买A房屋。2012年,尚未取得产权证的陈先生与丁先生签订《房屋买卖合同》。合同签订后,陈先生向丁先生交付房屋,丁先生向陈先生交付70万元,双方未办理房产变更登记手续。2013年8月11日,陈先生又与孟女士签订《房屋买卖合同》,约定将A房屋以149万元卖出。陈先生于2013年8月15日取得该房屋产权后,又与孟女士签订《存量房屋买卖合同》(即网签合同),该合同约定价款65万元,双方办理了房产登记手续,孟女士按65万元的计税金额交纳税费,但向陈先生实际支付149万元。


丁先生知道后,诉至法院,要求确认陈先生与孟女士签订的网签合同无效,并将房产过户到自己名下,理由是65万元的房价严重低于市场价值,双方故意避税违反国家法律规定。法院认为,陈先生与孟女士签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议,而网签合同系为完成产权过户而签,双方的权利义务不受网签合同约束。丁先生应就该两人签订的《房屋买卖合同》提出主张,在该合同的法律效力未经司法程序确认前,丁先生要求确认网签合同无效,不予支持。最后,法院判决驳回丁先生的诉讼请求。


黄涛律师提示:实务中,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:


(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。


综上,一房数卖是常见的购房合同纠纷,购房者应从以下几个方面防范风险:一是购房者要确保定金是交付给房屋所有权人也就是出卖人;二是查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况(到房产管理部门核实),最好将房屋所有权证书提存;三是按房屋买卖进度付款,避免陷入被动境地。


★  签订阴阳合同纠纷 ★


阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。


典型案例:甲将其拥有的某处房屋一间出售给乙。为了逃避税费,两人商定签订A、B两份房屋买卖合同。A合同约定的交易价格为50万元,为了在办理产权过户手续时少交税费,双方在B合同约定的交易价格为30万元。同时,A合同约定:B合同交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的B合同是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式合同,不具有法律效力。A、B两份合同签订后,乙仅向甲支付了30万元购房款,办理了产权过户手续,并按照30万元的房屋价格缴纳了有关税费。按照A合同约定,乙本应在取得《房地产权证》三天内付清。但此后,乙一直拖延支付余款,经甲多次索要未果,遂酿成纠纷,甲便提出仲裁。


仲裁庭认为,在本案中,A合同则为“阴合同”,B合同则为“阳合同”,双方签订“阴阳合同”的目的是为了规避国家税收,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的”规定。鉴于甲乙双方签订B合同是通过合法形式掩盖非法目,并损害了国家的税收利益,故应属于无效的合同,从行为开始时就没有法律约束力,不发生法律效力。而另一份合同约定房价50万元的A合同则是双方当事人真实履行合同,双方之所以有纠纷是由于只是由于买方对欠款20万元拖欠不付,才引发纠纷。故该份50万元房价的合同具有法律效力。最后,甲要求乙支付余款20万元的仲裁请求得到支持。


黄涛律师提示:订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦,而且也会给买卖双方带来不小的风险。首先,对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,就构成偷税罪,有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。其次,对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。另外,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,会引起合同纠纷,一旦没有保存好相关证据或有相关见证人,而买受人支付房款又不足额,那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据,或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的,因为这种交易涉嫌逃税,税务机关同样可以根据相关法律规定,对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。


★  双方户口迁移纠纷  ★


在房屋买卖过程中,由于户口迁移问题引发的纠纷也十分常见,很多购房者买了房产之后想把户口落到所购买的房屋下,却发现原房主的户口还在里面,新房主要求将户口迁出,却迟迟得不到解决。


典型案例:2014年,李某将其位于海淀区的一套房屋出售给孟某,双方签《北京市存量房屋买卖合同》,就房款金额、支付方式、支付时间、办理过户手续时间等均进行了约定。同时,由于李某之子的户口落户在该房屋内,双方签订了补充协议,约定李某应在涉案房屋过户之前转移所有已落户口。后孟某依约支付了10万元定金,李某也准备到派出所办理儿子的户口迁移事宜。然而李某的户口所在地的派出所却告知李某其子超过法定婚龄,不接收其子户口迁入,李某及其子没有其他住房,李某之子的户口也没有其他接受地,导致李某之子的户口无法迁出。在得知这一消息后,孟某拒绝向李某支付剩余购房款,要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,并要求李某尽快退还订金并支付居间服务费及违约金。李某则认为双方约定在过户之前转移所有已落户口,对于迁户口的事情还在想办法,同时,不能及时迁移户口,也不影响房屋的买卖,孟某停止支付购房款并要求解除合同是孟某存在违约,李某同意解除合同,但要求孟某支付违约金。后双方均到法院提起诉讼。法院审理后认为,李某之子户口无法迁出虽然是因为国家户籍政策导致,但李某应该在了解户口能否迁出的相关政策后再行与孟某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现在李某之子的户口无法迁出,李某的行为已经构成违约。鉴于双方就未就迁移户口的违约责任未作出明确约定,法院最终判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,并判决李某返还孟某定金10万元、给付孟某居间服务费5万余元。


黄涛律师提示:在房屋买卖过程中,由于户口迁移问题引发的纠纷也十分常见。造成户口无法迁移的原因可能是找不到新的落户地址,也可能受到国家户籍政策的影响,还可能是由于出售的房屋内还有其他人员户口,而其他人员不愿配合办理迁移等等。一旦遇到户口无法迁移,购房者往往会起诉要求限期迁移户口,或者解除合同进行赔偿等。而户口的迁移要受到国家户籍政策的影响,法院很难直接判决迁移户口。同时,户口是否迁移不影响房屋本身的过户、使用等,因此如果仅是户口无法迁移,一般不能构成解除合同的理由,除非双方在合同中对此有明确约定。如果购房者是出于购买学区房等需求进行购房,对户口迁移有强制要求,则需要在双方合同中对户口迁移以及如果不能及时迁出户口有权解除合同等进行明确的约定,以保护自身权利。


★  特殊房产纠纷 ★


特殊房产是指经济适用房、农村自建房及国家对房产有特殊规定等房屋,购买此类房产需相关部门审批,购房者往往不熟悉政策,导致在签订合同时也容易产生纠纷。


典型案例:彭女士与张先生于2009年11月21日签订《房屋买卖合同》,约定将其经济适用住房卖给张先生。后彭女士不同意办理过户,并以双方买卖的房屋系经济适用住房为由,将张先生诉至法院,要求确认合同无效。法院经查明,彭女士出售的房屋系其于2004年购买,2004年10月8日取得契税完税证,2004年11月9日取得房屋产权证。因双方交易房屋的原购房合同系2008年4月11日前签订,且取得房屋所有权证书、契税完税凭证已满5年,符合上市交易条件。法院据此驳回彭女士的诉讼请求。


黄涛律师提示:房屋买卖活动中,除了要遵守国家法律的规定,也要受到国家政策的调整,如限购政策、央产房的上市交易条件等。实践中,对房屋产权及性质没有核实清楚即进行房屋买卖,事后房屋由于不允许上市交易导致合同解除所引发的争议也比较常见。央产房由于其产权的特殊性往往受到较多的出售限制,同时,经济适用房以及按照经济适用房管理性质的房屋在买卖过程中也有不用于一般商品房的特殊规定。因此在房屋交易的过程中,双方都要向有关部门就房屋产权和性质进行充分核实,确认房屋是否允许上市交易,有时还需要向原产权单位核实,有无其他上市交易的限制条件,不能仅通过中介介绍或对方的承诺,就轻率认为房屋能可以出售。否则,即使由于政策原因导致合同无法履行而解除,违约方也要承担相应的法律责任。


结语:购房合同纠纷产生的原因是多种多样的,市场行情的变化是诱发纠纷的客观因素,信息不对称是导致纠纷的直接导火索,房产交易往往是中介公司促成的,买卖双方在此之前相互之间并不认识,在某种程度上讲,无法避免纠纷的发生。因此,买卖双方在签订合同前应当到房管部门了解交易流程,不应简单将中介公司所制作好的格式合同作为二手房买卖合同,根据自身需要进行明确约定。一方面,双方在订立合同时要明确双方的权利、义务,对合同条款进行全面审核,对中介提供的格式文本的合同要仔细阅读,避免遗漏;另一方面,双方要遵守合同约定,履行各自的义务,遇到对方未能及时按照合同履行的情况,要督促对方及时履行合同,同时,要有证据留存意识,保存好相应的合同、付款、房屋交割以及双方沟通协商等证据,一旦发生争议才能保护自己的权利,必要时及时通过诉讼手段维护权利。同时,各位购房者在签订合同时,最好向专业的房产律师咨询,或请他们来帮您审查合同,使购房人的利益得到最大程度的维护和保障。


房产证上写谁的名字婚前婚后真的很重要

婚前写男方或女方一方的名字




一方婚前以个人财产买房,结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的,属于夫妻一方的个人财产;


一方婚前以个人财产买房,结婚前以还清全部贷款,但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的,仍应认定为夫妻一方的个人财产,另一方无权要求分割;

一方婚前以个人财产买房,支付了首付款并向银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分双方平均分割,由产权登记一方对另一方进行补偿;


一方婚前以个人婚前财产买房,支付了全部房款,原登记在一方名下,后变更登记在双方名下的(即加名),应认定为夫妻共同财产,其实质为一方对另一方的赠与;


婚后写男方或女方一方的名字



婚后夫妻双方用共同财产买房,房屋登记在一方名下,仍属于夫妻共同财产;


婚后夫妻一方以个人婚前财产买房,支付了全部房款,并登记在自己名下的,如并非投资经营行为,属于一方婚前财产的转化,应认定为一方个人财产;



婚前写夫妻二人的名字



婚前双方共同出资购房,付清全部房款,房屋登记在一方名下,如能证明出资情况,则双方对房屋按份共有;如不能证明出资情况,且一方否认另一方购房时有出资,则只能认定为一方的个人财产;


婚前双方共同出资购房,付清全部房款,房屋登记在双方名下,根据登记情况认定系按份共有或共同共有;


婚前双方共同出资购房,婚后共同还贷,房屋登记在一方名下,婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产,其余则按出资情况按份共有;


婚前双方共同出资购房,婚后共同还贷,房屋登记在双方名下,应认定为夫妻共同财产。


婚前写夫妻二人的名字



婚后夫妻双方用共同财产买房,房屋登记在双方名下,此为典型的夫妻共同财产;


婚后夫妻一方以个人婚前财产买房,支付了全部房款,但登记在双方名下的,应认定为夫妻共同财产,其实质为一方对另一方的赠与。


房产证加名就算是共同财产了吗?

导语

daoyu

自婚姻法司法解释三出台后,牵起了房产加名热,然而却暴露出许多问题,婚姻已不可信,爱情更是飘渺,大众对婚姻缺乏信心,更有人将婚姻的一切包括爱情都寄托在房子上,同时还寄希望法律也照此保护。现在,只要买了房就会谈到加名这个问题上,那么房产证加名后是不是离婚时能得到财产呢?


房产证加名后不一定有一半的房产


大多数人认为,对于一方婚前个人购买的产权房屋,另一方加上名字,可理所当然地享有二分之一的产权。通常来说是这样,因为夫妻共同财产如果不是按份额分配,一般都是均等的分割,那么也有加名特别的约定,比如说你的房子比较大,这个房子的价格是过亿的房价,规定你只有十分之一的房,所以加名时会规定你只有这个份额。


在司法实际的判例中,目前离婚案件的财产分割,虽然确定加名字的一方有产权份额,但分割时并不一定就是二分之一。关于分割方式,有协议的从协议,没有协议的,法院会综合考虑各方对房产的贡献、结婚的年限等因素,使得加名一方的实际产权份额不足一半。


因此,夫妻双方在房产证上加名字的同时,可通过协议明确确定每个人在房屋所享有的产权份额,以此确定离婚财产分割时的比例。有这样的协议,房屋的产权才可得到充分保护。


举个例子:房产证上有名字没出钱 离婚仍难分一半房产


小夫妻离婚时,夫妻名下房屋要分割,女方以产证上有名字为由,要求分得婚房的一半折价款。但是房屋是父母出资购买,购房时,对购买房屋的出资情况以及房屋的实际权利人,签订一份家庭协议,女方以“见证人”的身份在协议上签了名,与房屋没有关系,仅是“挂名”而已。最后法院认为根据家庭协议约定,房屋由男方父母出资购买,产权也归两人所有。但是,基于在实际购房时将产权登记在夫妻两人名下,男方父母对此并无异议,因此,房屋应认定为男女双方和男方父母四人共同所有,女方只能分得房产的15%。


房产证加名处理不好会酿成恶果


曾经有新闻报道松原某男子为了讨好自己的女友,主动把她的名字加到了房产证上。但二人感情破裂分手后,女子要求男子付给她一半房钱,男子一怒之下将女子杀死。房产证加名处理不好就会酿成很严重的后果。


人生关系人生观不正确,有些异性之前不是感情的交往,而是参杂太多的物质,这个时候,由于动机不同,企图其反对方的财产,导致对方一些怨恨的情绪,可能产生纠纷,出现极端的事情,那么我们如何避免纠纷呢?


首先要树立正确的金钱观,世界观,物质观,如果我们所有财物取得都依赖于劳动所得,不希望以其他关系,但也不是夫妻的关系,减少一些不道德的或让人觉得不正常的关系加名,这种纠纷会就会降到最低的程度,就是一切以自然,以自己的诚信劳动,不是以不道德的关系来取得财产,那么保证自己的安全,也保证别 人的安全。


专家结语

对于房产证“加名热”表现出两个问题。一是“恐惧症”:婚姻已不可信,爱情更是飘渺,大众对婚姻缺乏信心。二是“妄想症”:将婚姻的一切包括爱情都寄托在房子上,同时还寄希望法律也照此保护。

一方婚前所购买的房屋,婚后按揭的房产,离婚后,另一方只能分得婚姻承续期间共同还款的这一部分。现在,广大网民朋友,尤其是女士们都感到特别不安全,结婚十几二十年,房子还是别人的,与自己没关系,自己陪嫁的嫁妆,比如说电器,汽车,家具等都破旧了,都没有用处,而房子还在增值,就认为不公平,要加自己名字,这个可以理解。本人认为感情够深,男方加上对方的名字,这是对爱的承诺体现,那么对待女方这方说,如果对待爱情有足够的信任,即使不加名,也会有足够的信心。可是现在对大家对婚姻也越来越没有安全感了。



北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要


近年来,我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度,市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:


一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力


出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。


二、预约合同的效力和履行


当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。


预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。


三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力


当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。


四、房屋买卖中阳合同的效力


当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。


当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。


五、购房指标转让合同的效力


当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。


六、无权处分合同的效力和履行


夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。


前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。


前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。


“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。


七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担


夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。


经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。


八、冒名签订房屋买卖合同的效力


出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。


买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。


九、连环买卖中的合同效力


房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。


十、借名买房的认定和处理


借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。


房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。


十一、请求合同继续履行的处理


当事人要求继续履行房屋买卖合同,但诉讼请求中没有具体履行内容的,法院应当向当事人释明,要求其变更诉讼请求明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等,并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的,可以根据当事人的请求作出相应的判决,并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。


十二、商品房不符合交付条件的处理


买受人要求交付商品房,经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。


买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。


商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”,出卖人实际逾期交付房屋的,买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付,买受人主张逾期交房违约金,出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的,不予采信。


十三、买受人拒绝接收商品房的处理


出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,一般不予支持,但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。


十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定


商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下,并通知买受人领取房屋权属证书的,应当承担逾期办证的违约责任,但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。


商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的,出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务,即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。


因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的,可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。


十五、对待给付义务的同时履行


买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行,且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的,法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款,经释明出卖人坚持不反诉,仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的,法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。


十六、一房数卖中买受人的权利顺位


一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。


买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。


十七、第三人过户登记请求权的行使


房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。


十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行


出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。


十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用


出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。


二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理


出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。


商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。


二十一、逾期办证违约金过高的判断标准


出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。


二十二、违约金分别主张与分段主张的调整


房屋买卖合同纠纷中,出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:


(一)出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。


(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。


(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金,前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的,后诉法院在支持解除合同违约金时,应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。


二十三、违约金诉讼时效的认定


房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。


二十四、民间借贷与代理售房的处理


民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。


借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。


法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。


二十五、民间借贷与以房抵债的处理


当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。


当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。


二十六、以房抵债与调解


当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中自愿达成以房抵债协议的,各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定,加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度,对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认,确实需要出具正式调解书的,应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。


二十七、适用范围


本纪要中的房屋买卖合同,未在表述中指明仅适用于商品房买卖的,即包括商品房买卖和存量房买卖,但不包括农村房屋买卖。


小产权房纠纷问题全攻略

小产权房买卖合同效力问题


1本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效



法律规定:

(1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。


(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。


(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

律师解读:


根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。


2本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效



案例索引

江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2013)赣中民一终字第264号


案情简介:


原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。


裁判要旨:


(一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民,并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员,其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

同类案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第254号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。


3集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效



案例索引

江西省南昌市中级人民法院民事判决书(2015)洪民三终字第91号


案情简介:


2002年,南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日,下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》,该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底,原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套,即下罗新村X区XX号。2005年7月1日,原告汪某(作为甲方)与被告黄某(作为乙方,为城镇居民)签订了一份《协议书》,约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。


裁判要旨:


(一审法院)农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地,根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。(二审法院)汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。


例外情形

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。


案情简介:


案件当事人马某原为城镇居民。1989年,马某与陈某签署房屋买卖合同,陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某,价款21000元。双方买卖行为发生后,马某向有关部门交纳了相应税款,取得了相应审批,并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后,马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定,农村宅基地不得向城市居民出售,双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定,故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求马某腾退房屋。


裁判要旨:


(一审法院)因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有,马某属城镇居民购买农村房屋,虽签订买卖合同当时系双方自愿,且马购买后在院内增建了房屋居住至今,然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化,故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效,马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。(二审法院)按照我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中,马某作为城市居民,其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后,马某取得了该房屋的产权证书,并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中,马某在诉争房屋中实际居住,已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此,在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此,二审法院作出撤销原审判决,驳回陈某诉讼请求的终审判决。


4小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则



法律规定:


(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


(2)2006年9月14日,北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》,明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。


(3)海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。


(4)山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确:对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。


(5)2013年4月,北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。


相关案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第204号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。



5上海地区对小产权房纠纷特别规定



相关法规:


《上海审判实践》 2008年第1期


(1)对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效;


(2)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效;


(3)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住,使用该房屋的,该合同应做无效处理;


(4)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同现实际履行完毕,且购房人已实际居住,使用该房屋的,对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利。


2



小产权房未办理抵押登记时不被法院支持

案例索引(1)

江西省新余市渝水区人民法院民事判决书(2014)渝民初字第02388号


案情简介:


2012年7月23日,原告与第一被告签订《借款合同》一份,合同约定:第一被告向原告借款人民币70万元,第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保(注这些抵押担保没有依法进行登记)。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满,但第一被告只归还了部分借款,还有513500元未履行还款义务,经多次催促未果,原告起诉至法院,请求第一被告还款,及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。


裁判要旨:


根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记,原告与四位被告的抵押合同尚未生效,对善意第三人不产生约束力,原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符,本院不予支持。

案例索引(2)

江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)月民一初字第960号


案情简介:


被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月,被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日,原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日,原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》,约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋(赣志村建字《村镇房屋建设许可证》,2007年9月14日)作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息,故原告诉至本院,请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。


裁判要旨:


原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋,因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》,但未办理抵押登记,抵押权未设立,故对该诉请本院不予支持。


3



离婚时对小产权房处理问题


1对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定



案件索引

江西省全南县人民法院民事判决书(2014)全民一初字第91号


案情简介:


原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识,2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工,被告在全南务工,夫妻感情一般,2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后,原、被告常因家庭琐事发生矛盾,原告向法院起诉离婚。另,2006年,原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房,没有办理房产证,2008年装修好。


裁判要旨:


位于全南县城老车站水口围的自建套房,因系在原告哥哥的房屋上加建,且未取得相关的合法审批手续,难于认定为合法的财产,故在相关部门对房屋未有处理结论之前,该房应归原告居住使用,但该房系婚后由双方共同出资装修,现被告仍居住在该房,离婚后被告将没有住处,故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。


相关案例:江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号。


2对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定



案件索引(1)

江西省赣县人民法院民事判决书(2014)赣民一初字第531号


案情简介:


原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今,被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套,原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。


裁判要旨:


对于双方争议的小产权房分割问题,因双方均未提供该房屋产权证明,本院认为证据不足,不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。

案件索引(2)

南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号


案情简介:


原、被告于1997年7月经人介绍相识,1997年8月6日登记结婚, 2007年,双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套(属小产权房)。由于原、被告双方性格差异,双方在生活琐事上经常发生争吵,两人长期分居,故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院,要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中,双方对所涉及的房产达成价格协议:坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。


裁判要旨:


坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房,本庭不宜对所有权进行分割,仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。


3离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理



案件索引

山东省济南市中级人民法院民事判决书(2015)济少民终字第83号


案情简介:


原、被告于1999年经人介绍相识,于1999年11月4日登记结婚,婚后生育一女展某甲,2015年,原告以双方婚前缺乏了解及沟通,婚后夫妻之间缺少关心照顾,导致夫妻感情变淡,为由向法院提起离婚诉讼,并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记,但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买,但认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记。


裁判要旨:


对济南市天桥区房屋的处理,被告未证明该房屋办理了产权登记,原告认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记,原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中,上述房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用,且孩子随被告一起共同生活,在该房屋办理产权登记之前,由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。

小产权房纠纷案件裁判规则(法律规定+相关案例)

本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结,帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。


情形一: 小产权房买卖合同效力问题


1本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效


法律规定:(1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

律师解读:根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。


2本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效


案例索引:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2013)赣中民一终字第264号

案情简介:原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。

裁判要旨:(一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民,并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员,其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

同类案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第254号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。


3集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效


案例索引:江西省南昌市中级人民法院民事判决书(2015)洪民三终字第91号

案情简介:2002年,南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日,下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》,该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底,原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套,即下罗新村X区XX号。2005年7月1日,原告汪某(作为甲方)与被告黄某(作为乙方,为城镇居民)签订了一份《协议书》,约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

裁判要旨:(一审法院)农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地,根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。(二审法院)汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

例外情形:城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。

案情简介:案件当事人马某原为城镇居民。1989年,马某与陈某签署房屋买卖合同,陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某,价款21000元。双方买卖行为发生后,马某向有关部门交纳了相应税款,取得了相应审批,并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后,马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定,农村宅基地不得向城市居民出售,双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定,故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求马某腾退房屋。

裁判要旨:(一审法院)因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有,马某属城镇居民购买农村房屋,虽签订买卖合同当时系双方自愿,且马购买后在院内增建了房屋居住至今,然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化,故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效,马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。(二审法院)按照我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中,马某作为城市居民,其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后,马某取得了该房屋的产权证书,并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中,马某在诉争房屋中实际居住,已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此,在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此,二审法院作出撤销原审判决,驳回陈某诉讼请求的终审判决。


4小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则


法律规定:(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。(2)2006年9月14日,北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》,明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。(3)海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。(4)山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确:对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。(5)2013年4月,北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

相关案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第204号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。


5上海地区对小产权房纠纷特别规定


相关法规:(《上海审判实践》 2008年第1期)(1)对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效;(2)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效;(3)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住,使用该房屋的,该合同应做无效处理;(4)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同现实际履行完毕,且购房人已实际居住,使用该房屋的,对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利。


情形二:小产权房抵押权效力问题


1小产权房未办理抵押登记时不被法院支持


案例索引(1):江西省新余市渝水区人民法院民事判决书(2014)渝民初字第02388号

案情简介:2012年7月23日,原告与第一被告签订《借款合同》一份,合同约定:第一被告向原告借款人民币70万元,第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保(注这些抵押担保没有依法进行登记)。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满,但第一被告只归还了部分借款,还有513500元未履行还款义务,经多次催促未果,原告起诉至法院,请求第一被告还款,及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨:根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记,原告与四位被告的抵押合同尚未生效,对善意第三人不产生约束力,原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符,本院不予支持。

案例索引(2):江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)月民一初字第960号

案情简介:被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月,被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日,原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日,原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》,约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋(赣志村建字《村镇房屋建设许可证》,2007年9月14日)作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息,故原告诉至本院,请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨:原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋,因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》,但未办理抵押登记,抵押权未设立,故对该诉请本院不予支持。


情形三:离婚时对小产权房处理问题


1对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定


案件索引:江西省全南县人民法院民事判决书(2014)全民一初字第91号

案情简介:原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识,2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工,被告在全南务工,夫妻感情一般,2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后,原、被告常因家庭琐事发生矛盾,原告向法院起诉离婚。另,2006年,原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房,没有办理房产证,2008年装修好。

裁判要旨:位于全南县城老车站水口围的自建套房,因系在原告哥哥的房屋上加建,且未取得相关的合法审批手续,难于认定为合法的财产,故在相关部门对房屋未有处理结论之前,该房应归原告居住使用,但该房系婚后由双方共同出资装修,现被告仍居住在该房,离婚后被告将没有住处,故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

相关案例:江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号。


2对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定


案件索引(1):江西省赣县人民法院民事判决书(2014)赣民一初字第531号

案情简介:原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今,被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套,原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。

裁判要旨:对于双方争议的小产权房分割问题,因双方均未提供该房屋产权证明,本院认为证据不足,不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。

案件索引(2):南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号

案情简介:原、被告于1997年7月经人介绍相识,1997年8月6日登记结婚,

2007年,双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套(属小产权房)。由于原、被告双方性格差异,双方在生活琐事上经常发生争吵,两人长期分居,故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院,要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中,双方对所涉及的房产达成价格协议:坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

裁判要旨:坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房,本庭不宜对所有权进行分割,仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。


3离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理


案件索引:山东省济南市中级人民法院民事判决书(2015)济少民终字第83号

案情简介:原、被告于1999年经人介绍相识,于1999年11月4日登记结婚,婚后生育一女展某甲,2015年,原告以双方婚前缺乏了解及沟通,婚后夫妻之间缺少关心照顾,导致夫妻感情变淡,为由向法院提起离婚诉讼,并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记,但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买,但认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记。

裁判要旨:对济南市天桥区房屋的处理,被告未证明该房屋办理了产权登记,原告认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记,原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中,上述房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用,且孩子随被告一起共同生活,在该房屋办理产权登记之前,由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。


法院认定农村集体经济组织成员资格的22条规则


1.认定农村集体经济组织成员资格,应当以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件。

在界定农村集体经济组织成员资格时,要在现行法律规定框架内,综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定,并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件,慎重、从严认定集体成员资格的丧失,最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

规则索引:见《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年10月9日  法办〔2011〕442号)。

2.超生子女的户口已落至农村集体经济组织,即成为该集体经济组织的成员,村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定中有关对其征地补偿费用分配实行差别对待的内容,不具有法律约束力。

村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利。有依据证明村规民约和村民会议决议侵犯当事人合法权益时,人民法院应依法认定其不具有法律约束力。征地补偿费用分配权是基于集体经济组织成员的身份而产生的,这是成员权项下自益权平等性的必然要求,故该费用应当均等分配,而不能以权利义务应当一致为由对不同的人实行差别对待。超生子女的户口已落至农村集体经济组织,即成为该集体经济组织的成员,应当与其他村民享有同样的土地承包经营权,村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定中有关对其征地补偿费用分配实行差别对待的内容,不具有法律约束力。

规则索引:湖南省郴州市中级人民法院〔2008〕郴民一终字第24号“吴晶森与湖南省郴州市苏仙区白露塘镇板桥村四组承包地征收补偿费用分配纠纷案”,见陈英辉:《集体经济组织成员不因违法生育丧失土地收益分配款》,载最高人民法院《人民司法•案例》2008年第24期。

3.村民具有的集体经济组织成员资格和待遇,不因村民会议民主表决或该村民出具放弃保证而被取消。

土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的损失给予的补偿,在土地补偿安

置方案确定时具有该集体经济组织成员资格的人,不论有无承包地,均有权参与分配已经收到的土地补偿费的相应份额。农村集体经济组织可以召开村民会议通过民主议定程序就征地补偿费如何分配进行民主表决,但村民具有其所在的集体经济组织成员的资格和享有获得征地补偿费用的权利,不是村民会议民主议定的范围和问题,村民委员会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益;村民具有的集体经济组织成员资格和待遇是特定的,不因出具放弃保证而被取消。

规则索引:河南省新乡市中级人民法院〔2008〕新中民一终字第545号“芦利霞与河南省新乡市开发区东杨村民委员会土地征收补偿费用分配纠纷案”,见张西、王文信:《集体经济组织成员资格不因放弃而取消》,载最高人民法院《人民司法•案例》2009年第18期;另见张西、孙峰、王文信:《芦利霞诉新乡市开发区东杨村村民委员会土地补偿款纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2008年第3辑(总第65辑),人民法院出版社2009年版,第188—196页。

4.农村村民取得非农业户口后,仍以原集体经济组织农村土地作为其基本生活保障的,视为具备集体经济组织成员资格。

农村集体经济组织成员资格的判断,在尊重村民自治的前提下,应结合户籍因素和生活保障基础作综合考量。村民根据相关政策规定,自愿将户口农转非并选择加入到原农村集体经济组织下的由失地农民农转非组建而成的小组后,并不必然享有城市居民的基本生活保障,即不必然丧失农村集体经济组织成员资格,因为农村居民取得非农业户口往往仍需以农村集体经济组织农村土地保障其基本生活。因此,如果没有证据证明村民农转非后已经纳入国家公务员行列或者加入城镇企业职工社会保障体系,从而已脱离了原集体经济组织农村土地的基本生活保障需求,则应当认定该村民仍然具有原农村集体经济组织成员资格。原农村集体经济组织集体所有土地被征用后,未纳入城镇社会保障体系或国家公务员行列的农转非村民主张获得土地补偿费的,依法应予支持。

规则索引:福建省厦门市集美区人民法院(2008)集民初字1765号“林玉娟诉厦门市集美区杏槟街道前场社区居民委员会及第六小组侵犯集体经济组织成员权益纠纷案”,见林福赞、余巍:《林玉娟诉厦门市集美区杏槟街道前场社区居民委员会及第六小组侵犯集体经济组织成员权益纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2009年第2辑(总第68辑),人民法院出版社2009年版,第237—242页。

5.当事人虽因在监狱服刑而将常住户口从集体经济组织所在地迁出,但其集体经济组织成员资格并不因此而丧失,仍应享有集体经济组织成员的待遇。

农村集体经济组织成员资格的取得,通常以“成员”是否在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为常住户口作为标准。当事人因在监狱服刑,虽然按照国家法律规定,将其常住户口从集体经济组织所在地迁出,但迁入户口所在地的监狱并不负担其回归社会后的基本生活保障,其仍以原集体经济组织农村土地为基本生活保障,因此,其集体经济组织成员的资格并不因此而丧失,仍应享有集体经济组织成员的待遇。

规则索引:云南省昆明市中级人民法院(2006)昆民三终字第346号“何孟怀诉昆明市五华区黑林铺街道办事处梁家河社区居民委员会第四居民小组财产权属纠纷案”,见余锋:《何孟怀诉昆明市五华区黑林铺街道办事处梁家河社区居民委员会第四居民小组财产权属纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2008年第1辑(总第63辑),人民法院出版社2008年版,第159—169页。

6.当事人仅将户籍迁入农村,但并未在该村内承包土地,亦不依赖该集体土地作为生活保障、就业渠道的,无权分配该集体经济组织的土地补偿费。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,当事人请求支付相应份额的土地补偿费,首先其要具有所在集体经济组织成员资格。虽然农村集体经济组织集体土地被征收时,当事人已将户籍迁入该集体经济组织,但其并未在该村内承包土地,其生活保障、就业渠道亦不依赖于该农村集体经济组织的集体土地,故其不具有该农村集体经济组织成员资格。因其不具有农村集体经济组织成员资格,故其无权请求分配征地补偿费。

规则索引:海南省海口市中级人民法院〔2007〕海中法民一终字第898号“唐岩、苏启文、苏启武与海口市龙华区城西镇头铺村村民委员会集体财产分配纠纷案”,见余青梅:《唐岩等诉海口市龙华区城西镇头铺村村民委员会集体财产分配案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2009年版,第88—97页。

7.村民小组仅因当事人为出嫁女即剥夺其集体经济组织的成员资格,并以此为由不分配给其土地补偿费的,不应支持。

土地补偿费的受益主体不仅只是承包地被征收的农户,更不是作为集体土地经营管理者的农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组,而是该集体经济组织内部所有具有成员资格的人。对是否具有集体经济组织成员资格的认定,应当以当事人是否在集体经济组织所在地生产生活并依法登记为常住户口为基本判断依据。在集体经济组织所在地生产生活并依法登记为常住户口的人,应当认定为具有集体经济组织成员的资格。村民小组仅因当事人为出嫁女即剥夺其集体经济组织的成员资格,并以此为由不分配给其土地补偿费有悖于法律的规定。

规则索引:云南省昆明市石林彝族自治县(2006)民初字第703号“管水芝、孔令杰与石林县鹿阜镇东门社区居委会民康居民小组土地补偿费分配纠纷案”,见段竹琼:《管水芝等诉石林县鹿阜镇东门社区居委会民康居民小组收益分配案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2007年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2008年版,第78—81页。

8.“出嫁女”或“上门婿”有权主张与本村村民享有同等的集体经济收益的权利,村民代表大会有关剥夺“出嫁女”或“上门婿”村民待遇的决定应认定为无效。

男女双方登记结婚后,根据双方约定,女方可以成为男方的家庭成员,男方也可以成为女方的家庭成员。女性村民在结婚后未迁出本村集体,其配偶在结婚后自愿到女方所在村居住生活,并放弃本人所在地的土地承包权而成为女性村民的家庭成员后,应当获得与本村村民同等的村民待遇。村民代表大会有关剥夺上述“出嫁女”或“上门婿”村民待遇的决定违反《村民委员会组织法》的相关规定,应认定为无效,上述“出嫁女”或“上门婿”有权主张与本村村民享有同等的集体经济收益的权利。

规则索引:内蒙古自治区高级人民法院(2007)内民一终字第20号“徐志燕等12人诉呼和浩特市赛罕区西把栅乡沙梁村委会集体经济收益分配纠纷案”,见张淑平:《徐志燕等12名招婿上门的女性村民诉呼和浩特市赛罕区西把栅乡沙梁村委会集体经济收益分配纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2007年第3辑(总第61辑),人民法院出版社2008年版,第124—130页。

9.承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,即丧失农村集体经济组织成员资格,不再享有农村土地承包经营权。

《农村土地承包法》第二十六条第三款规定:“承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。”据此,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,即丧失农村集体经济组织成员资格,不再享有农村土地承包经营权。人民法院在审理土地承包经营权纠纷案件中,可以比照《农村土地承包法》第二十六条第三款之规定,在认定当事人是否具有某个农村集体经济组织成员资格的基础上对其是否享有农村土地承包经营权问题作出裁决。在第二轮土地承包之前,已将户口迁入设区的城市落户的原承包人已属城市居民,不再属于集体经济组织的农户,不应再继续享有土地承包经营权。

规则索引:最高人民法院民事判决“王淑荣与何福云、王喜胜等农村土地承包经营权纠纷案”,载《最高人民法院公报》 2015年第3期(总第221期)。

10.承包方全家迁入设区的市所辖城镇并转为非农业户口的,即丧失农村集体经济组织成员资格,应当将承包地交回发包方;拒不交回的,发包方可以收回承包地。

《农村土地承包法》第二十六条第二款规定:“承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”该规定中的“小城镇”,是指县级市市区、县人民政府驻地镇及县以下小城镇。设区的市所辖镇不属于上述“其他建制镇”的范畴,而应属于该条第三款中的“设区的市”的范围。该条第三款规定:“承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。”因此,承包方全家迁入设区的市所辖城镇并转为非农业户口,承包方即不再享有土地承包经营权,应当将承包地交回发包方。承包方不交回的,发包方可以收回承包地,以体现社会公平。

规则索引:江苏省盐城市中级人民法院〔2006〕盐民二终字第57号“周利华诉江苏省响水县南河镇上王村民委员会土地承包经营权纠纷案”,见李克才:《设区的市所辖镇不属于小城镇》,载最高人民法院《人民司法•案例》2007年第12期。

11.享有农村土地承包经营权的妇女虽已离婚并外出打工,但其户口仍在原集体经济组织的,发包方擅自收回其承包地并转包他人的行为无效,应当承担返还承包地等民事责任。

《农村土地承包法》第三十条规定:“承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。”该条规定确立了保护妇女依法享有的农村土地承包经营权的基本原则。对于享有农村土地承包经营权但已经离婚并外出打工的妇女,其户口仍然在原集体经济组织的,发包方不得以“户在人不在”为由,擅自将其承包地收回,并将承包地转包他人,否则另行发包行为无效,发包方应当承担返还承包地等民事责任。

规则索引:内蒙古自治区高级人民法院民事判决“董子庆与李桂云、赤峰市松山区城子乡海苏沟村民委员会土地承包经营权纠纷案”,见田雅宏:《发包方违法收回土地侵犯承包人的承包经营权的,另行发包行为无效一一董子庆与李桂云、赤峰市松山区城子乡海苏沟村民委员会土地承包经营权纠纷案》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《全国法院再审典型案例评注(下卷)》,中国法制出版社2011年版,第595—599页。

12.承包土地的农户全家到小城镇落户后,其承包地被征用的,其有权获得征地补偿费。

根据《农村土地承包法》第二十六条的规定,承包期内,发包方不得收回承包地;承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。因此,在承包期内,承包土地的农户全家到小城镇落户后,其土地承包经营权可以保留或者依法流转,发包方不能当然地收回;该土地如果被征用,承包土地的农民有权获得与其他农民相同的征地补偿费。

规则索引:福建省厦门市中级人民法院〔2003〕厦民终字第544号“陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案”,载《最高人民法院公报》2005年第10期(总第108期)。

13.办理户口迁移时违反国家法律的禁止性规定的,不能享有集体经济组织成员权利,无权请求分配集体土地补偿安置费。

集体土地补偿安置费属于集体所有,补偿安置款也应为集体经济组织全体村民共有。只有集体经济组织的合法成员,才能分得集体土地补偿安置费。公民隐瞒其属非农业户口和丈夫不在村民小组的真实情况,将户口迁移至衬民小组的,违反了国家法律的禁止性规定,其不具有村民小组集体经济组织合法成员身份,故不能享有村民小组集体经济组织成员权利,无权请求分配因村民小组出让土地所得的补偿安置费。

规则索引:江西省抚州市临川区人民法院民事再审判决“吴菊琴、付庆婷与抚州市临川区文昌街道办事处付家村委会下付村民小组土地补偿安置费分配纠纷案”,见上官省会:《吴菊琴、付庆婷诉下付村小组土地补偿安置费分配纠纷案》,载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十一集,法律出版社2007年版,第176—181页。

14.随亲属迁入农村集体经济组织的村民一直在本村生产、生活,且属于在册村民的,即使未分得承包地和自留地,其农村集体经济组织成员身份不受影响,有权取得土地征收安置补偿费。

根据法律规定,土地补偿费只能在本集体经济组织成员内部进行分配,不具有集体经济组织成员资格的人,不能参与土地补偿费的分配。因此,农村集体经济组织的成员获取土地征地补偿款的前提是成员资格,而并非以实际承包的土地为依据。而判断村民是否取得农村集体经济组织成员资格,基本依据是其是否在农村集体经济组织所在地生产、生活并被依法登记为常住人口。村民随亲属迁入农村集体经济组织后,一直在本村生产、生活,且属于在册村民的,即使该村民未分得过承包地和自留地,其合法的农村集体经济组织成员身份也不因此而受影响,有权取得土地征收安置补偿费。

规则索引:重庆市第一中级人民法院民事再审判决“王治阳、李中碧、王春燕、王川与重庆市大足县棠香街道办事处报恩二组土地安置费用纠纷抗诉案”,见周祖恩:《王治阳、李中碧、王春燕、王川与重庆市大足县棠香街道办事处报恩二组土地安置费用纠纷抗诉案》,载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十四集,中国检察出版社2009年版,第175—183页。

15.认定农村集体经济组织成员资格,应综合考量多种因素,既考虑户口户籍的因素,也应考虑紧密联系的因素。

征收补偿款归属于集体土地被征收的农民集体所有,集体经济组织分配征收补偿款时应平等保护该集体经济组织全体成员的合法权益。在征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的村民均有权获得征收补偿款。农村集体经济组织成员资格的认定应综合考量多种因素,既考虑户口户籍的因素,也应考虑紧密联系的因素,以充分保障农村出嫁女和其他人群的合法权益。

规则索引:江西省抚州市中级人民法院(2012)抚民三终字第53号“陈国荣等诉崇仁县巴山镇巴山村委会第十村小组承包地征收补偿费用分配纠纷案”,见胡件平:《陈国荣等诉崇仁县巴山镇巴山村委会第十村小组承包地征收补偿费用分配案一一集体经济组织成员资格的认定》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2013年第2辑(总第84辑),人民法院出版社2013年版,第171—177页。

16.因随母亲将户籍落在本村,且其母亲被认定为本村集体经济组织成员的,该子女也应视为本村集体经济组织成员。

农村集体经济组织成员是农村土地的所有者、使用者和受益者,而户籍又是确定该成员是否具备农村集体经济组织成员资格的前提和必要条件。因随母亲将户籍落在本村,只要其母亲承担了本村村民义务,被认定为本村集体经济组织成员的,该子女也应视为本村集体经济组织成员。作为本村集体经济组织的成员,该子女应该和其他村民成员一样享有该经济组织给予的权利。

规则索引:山西省宁武县人民法院(2010)宁民初字第44号“赵鹏飞等27人诉宁武县凤凰镇马家湾村民委员会侵害集体经济组织成员权益纠纷案”,见宣茂:《赵鹏飞等27人诉宁武县凤凰镇马家湾村民委员会侵害集体经济组织成员权益纠纷案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2012年第1辑(总第79辑),人民法院出版社2012年版,第135—138页。

17.农民只能在一个农民集体内享有成员权利,不能同时享有两个或者多个集体成员权利。

一般来说,农村集体成员往往就是当地的村民,他们所生子女,自出生后自动取得该集体成员资格。此外,也有的成员是通过婚姻或收养关系迁入本集体取得成员资格,也有因移民迁入本集体而取得成员资格。需要说明的是,农民只能在一个农民集体内享有成员权利,不能同时享有两个或者多个集体成员权利。

规则索引:见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第141页。

18.农村集体成员资格可因法定情形而丧失。

因下列情形,丧失农村集体成员资格:一是死亡,包括自然死亡和宣告死亡。二是因婚姻、收养关系以及因法律或政策的规定迁出本农村集体而丧失。如出嫁城里,取得城市户籍而丧失原集体经济组织成员资格。又如因被录用为国家公务员、全家户口迁入设区的市而丧失原集体成员资格。三是因国家整体征收农民集体土地或者整体移民搬迁等原因,原集体失去继续存在的条件而终止,其成员资格亦当然丧失。

规则索引:见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第141页。

19.人民法院审理民事案件涉及对集体组织成员资格确认的,应当依据现有法律、法规和企业章程、村规民约以及公序良俗,结合现实生活实际来判断。

因集体财产权的行使及其保护而产生的纠纷,对诉讼主体资格的确认,涉及到对集体组织成员资格,尤其是对农村集体组织成员资格的判断,在理论上和司法实践中至今莫衷一是。我们倾向于首先把握大的原则,应当依据现有法律、法规和不违背法律规定和法律原则的企业章程、村规民约以及公序良俗,结合现实生活实际来判断集体组织成员的成员资恪,真正落实集体成员的诉权。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第207页。

20.承包方全家迁入小城镇落户的,有权按照自己的意愿保留土地承包经营权或者依法进行流转。

《农村士地承包法》第二十六条第二款规定:“承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”据此,承包方全家迁入小城镇落户的,并不丧失农村集体经济组织成员资格,其仍然享有农村土地承包经营权。对于“小城镇”,《农村土地承包法》没有作出明确界定。结合该法规定,可以理解为除设区的市以外的其他城市和镇,包括县级市、建制镇、县人民政府驻地镇及县级以下小城镇。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第395页。

21.审理承包地征收补偿费用分配纠纷,关键在于确定集体成员权问题。

集体成员权的含义是,在集体土地所有权制度下,村社内部的所有成员平等地享有属于村社集体所有的土地权利。农民(农户)享有土地承包经营权的基础就是其享有集体成员权。关于集体成员权,相关的立法主要包括《民法通则》第二十七条、《农村土地承包法》第五条。根据法律规定,农村集体经济组织成员是指本集体经济组织内的所有成员。本集体经济组织内的所有成员都享有土地承包经营权,承包经营本集体经济组织的土地是该集体经济组织成员的一项不可剥夺的权利。土地承包经营权是集体成员权最重要、最集中的体现;由土地所承担的功能所决定,集体成员权主要就是指农村集体经济组织成员的土地承包经营权。承包地被征收,即意味着集体经济组织成员的土地承包经营权丧失。因此,人民法院审理承包地征收补偿费用分配纠纷,关键在于确定集体成员权问题。

规则索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第49—50页。

22.土地补偿费只能在本集体经济组织成员内部进行分配,不具有集体经济组织成员资格的人,不能参与土地补偿费的分配。

农村集体经济组织成员资格的取得,应当以该“成员”是否在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住户口为基本判断依据。在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住户口的人,应当认定具有该集体经济组织成员的资格。出生时,父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因,在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人,应当认定其具有该集体经济组织成员资格。因死亡或者取得其他集体经济组织成员资格、设区的市非农业户口、非设区的市的城镇非农业户口,且纳入国家公务员序列或者城镇企业职工社会保障体系,被注销或者迁出本集体经济组织所在地常住户口的人,应当认定其丧失该集体经济组织成员资格。因外出经商、务工等原因,脱离常住户口所在地集体经济组织生产、生活的人,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定其仍然具有成员资格。因学习、服义务兵或初级士官兵役等原因注销、迁出常住户口的人,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定其仍然具有成员资格。除基于前述的出生等三种情况取得集体经济组织成员资格的人以外,自登记常住户口时起,未在户口所在地生产、生活或者不以承包经营该集体经济组织农村土地为基本生活保障的人,应当认定其不具有成员资格。如果婚姻关系发生在持农业户口和非农业户口人员之间的,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定持农业户口一方具有户口所在地集体经济组织成员资格。至于“农嫁农”人员成员资格的确定,如果已进入本集体经济组织的农户实际生产、生活,即使常住户口尚未迁入本集体经济组织所在地,也应当认定其具有本集体经济组织成员资格。从进入本集体经济组织的农户时起,其原集体经济组织成员资格丧失。

“假结婚”和“假离婚”方式购房的法律风险

最近,上海掀起了一个离婚买房潮,据悉,上海市徐汇区民政局离婚窗口竟然出现了前来办理离婚手续的排队长龙,这使得一些民政机关不得不祭出限号离婚的措施。另一方面,一些不具备在上海购房资格的非沪籍居民则通过与沪籍市民“假结婚”的方式取得在上海的购房资格,从而了结其在上海“安居”的心愿。作为一名法律专业人士,我想提醒正在或将要以此方式购房的人士这其中所蕴含的巨大的法律风险。


1

“假结婚”的潜在法律风险


所谓以购房为目的的“假结婚”,简单地说,是指一方以取得购房资格为目的而与有购房资格的异性登记结婚,但互不行使夫妻权利和义务的民事行为。这种所谓的“假结婚”,其“假”仅限于建立婚姻关系的当事人之间,而从法律上来说,双方却是名副其实的夫妻,因此,这种所谓的“假结婚”,是蕴含着巨大的法律风险的,主要表现在:


1、一方“假戏真做”的风险


如前所述,这种所谓的“假结婚”,其完全具备婚姻关系的形式和实质要件,而一旦其中一方当事人尤其是男方“假戏真做”的话,那么另一方的权益将难以得到法律的有效保护。目前,我国刑法对“婚内强奸”尚无明确规定,刑法学界和实践中对“婚内强奸”一说也是有争议的。不仅如此,如不幸遇到无赖之徒,那么对另一方的工作和生活也将产生一定的困扰。


2、一方不配合离婚的风险


既然是假结婚,那毕竟是要经历离婚程序的。可万一不幸遇到那种无赖不愿离婚呢?或者附条件的离婚呢?即:提出某种苛刻条件如支付一定数额的钱财方同意离婚。遇到这样的人,那是既耽搁了自己的青春,又有可能破财,可谓得不偿失。


3、财产的风险:


“假结婚”是手段,买房才是目的。而以“假结婚”的形式获得购房资格的人士,其购房自然是在登记结婚之后进行的,那么风险便也随之而来,其风险主要来自于两个方面:一是所购房屋的风险;二是对方可能所负债务牵连的风险。先说所购房屋的风险,根据我国现有法律的规定,夫妻任何一方在婚姻关系存续期间所购置的财产如无特别约定均为夫妻共同财产。也就是说,一方以“假结婚”的形式购得的房屋可能会成为双方的财产,当然,这方面的风险还比较好防范,只需双方在购房前签订一份协议对所购房屋的所有权进行明确约定即可。但是如果对方因为欠债而被第三方诉诸法律的话,那么以“假结婚”的形式所购的房屋,则极有可能成为第三人采取保全和执行的标的物。尽管“假结婚”的当事人双方可能签有协议对彼此的债务不承担责任,但这样的协议只在婚姻关系双方当事人之间生效,而不能对抗善意第三人。因此,以“假结婚”的形式购房的一方则极有可能遭受巨大的财产损失。


2

“假离婚”的潜在法律风险



谈完了“假结婚”,再谈一下“假离婚”的风险。“假离婚”也同样存在上述三个方面的风险。实践中常有一些别有用心之徒,其早有离婚的念头,只是一方面担心对方不同意离婚,另一方面担心因离婚而破财,或担心挣不到小孩的抚养权,于是便以“假离婚”购房为由,从而假戏真做,以达到其真离婚的目的。而这样的人通常是早有预谋,在签订离婚协议时对自己一方较为有利,因为是“假离婚”嘛,对方一般也都没有戒心,对协议条款不怎么上心,哪怕是“南京条约”也都不介意。结果是:离婚协议签订之后,一方若想复婚,另一方要么以各种理由拖着,要么明确表示不同意复婚,从而弄假成真,假离婚成了真离婚,受害一方是既赔人又破财,可谓“哑巴吃黄连,有苦说不出”。即便是复了婚,但已经分割的财产不再是双方的共同财产,而变成了一方的婚前财产,如若再次离婚,另一方的利益必然受损。这样的案例司法实践中并不少见。


当然,“假结婚”和“假离婚”方式购房的法律风险可能还远不止这些,或许还有连笔者都没有想到的各种风险。尽管如此,笔者认为:这类风险还是可以防范的,笔者撰写此文的目的,也是想提醒那些试图以“假结婚”和“假离婚”形式购房的人士,如果非得完成在上海等限购城市“安居”的心愿,那么在进行相关交易时一定要慎重,睁大双眼,必要时聘请法律专业人士把关,以免合法权益受损。

“阴阳合同”的效力认定!(法官和专家观点)


导读:二手房交易中,“阴阳合同”的存在不仅会损害国家的利益,对于当事人而言也蕴含着巨大的风险,尽管如此,“阴阳合同”的签订仍然已成为惯例。究其原因,除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外,与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时,由于“阴阳合同”效力上的瑕疵,也给了不诚信的合同当事人以可乘之机,一旦房价上涨或者下跌,当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞,给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。本期法信小编结合相关法条、案例以及观点,对二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题作出了阐释,希望能够为读者提供参考与帮助。


法信 · 法律依据


《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。


法信 · 相关案例


1.二手房交易中当事人签订“阴阳合同”,如双方对价格发生争议的,应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款——冯小丽诉陈首创等二手房买卖合同纠纷案

本案要旨:二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同,并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同差价的,属于阴阳合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且避税行为损害了国家利益,故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容,即以阴合同确定房屋买卖价格。

案号:(2009)浦民一(民)初字第3370号

审理法院:上海市浦东新区人民法院

来源:《合同案件司法观点集成(上册)》,刘言浩主编,法律出版社2015年出版


2.“阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士(厦门)日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”,并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户,损害了国家利益,相应价格条款应认定无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的,继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的,应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

案号:(2012)海民初字第2192号

审理法院:福建省厦门市海沧区人民法院

来源:《人民法院案例选》2013年第1辑(总第83辑)


3.以备案登记的合同是否属于法律、行政法规规定必须进行招标,或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同来区分“阴阳合同”的效力——黎炎珍与袁孔华房地产买卖合同纠纷上诉案

本案要旨:关于“阴阳合同”的效力认定,应视备案登记的合同是否属于法律、行政法规规定必须进行招标,或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同进行区分。对于经过招投标程序的合同,应认定备案的中标合同具有法律效力,并以此确定双方的权利义务。对于法律、行政法规未规定必须进行招标,实际也未进行招投标的,应以双方当事人实际履行的合同为依据,确定双方当事人的权利义务。若双方签订的房地产买卖合同只是出于向国土部门备案登记需要,是为了降低交易成本偷逃应纳税费而拟定的合同,该合同规避了正当的纳税义务,损害了国家税收利益,应当认定为无效合同。

案号:(2014)中中法民一终字第1132号

审理法院:广东省中山市中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2015年第22期




法信 · 专家观点


1.“阴阳合同”的表现形式一般包括“虚高房价”和“压低房价”


所谓“阴阳合同”,是指在二手房交易中,买卖双方基于某种目的,而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同,不同之处一般表现为对于同一房产,买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此,其目的往往是规避法律,牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存,即公示性与隐蔽性同在。

“阴阳合同”一般表现为两种形式:一种是虚高房价,合同中约定的房价高于实际成交价格,并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据,以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的;另一种就是压低房价,在合同中约定的房价低于实际成交价格,并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据,从而达到逃税的目的。

(摘自《房屋买卖合同纠纷》,邓基联主编,法律出版社2010年出版)


2.“阴阳合同”中部分条款无效不影响其他条款的效力


阴合同由于不存在规避法律的问题,并且是双方当事人的真实意思表示,因此在效力上没有瑕疵,对此无论理论界还是实务界的看法都是一致的。有争议的是阳合同的效力问题,对该问题有两种观点:一种观点认为,阳合同由于双方当事人是为了达到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的,而签订阴阳两个合同,这显然属于恶意串通,损害国家或者第三人利益的行为,或者属于以合法形式掩饰非法目的的行为,根据合同法的规定,效力上应为无效合同,并且是合同全部无效;另一种观点认为,阳合同主要是通过虚高或者压低了房价来达到非法目的的,无效的只能是合同的价格条款,根据合同法第56条规定,合同部分无效,不影响其他部分效力,其他部分仍然有效,因此在此情况下,价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力。

我们认为,如果将阳合同按照全部无效来处理的话,会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效,全部无效,双方返还,那么则会出现下列情况:一方面在价格上涨时,卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记,以图高价另卖,房价下跌时,买家通过主张合同无效,以规避价跌风险,如果简单地判决合同无效,法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯,就会纵容一方当事人违反诚信原则;另一方面,合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等,房产登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。另外,合同法从立法的角度已经对合同无效的情形进行了严格的规定,只有符合合同法第52条无效情形的,才应认定为无效。

综上,我们认为,认为阳合同部分无效的观点较为可取,也较为科学,并且根据合同法第56条的规定,合同部分无效,不影响其他部分的效力,其他部分仍然有效。这样,一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生,另一方面也有利于节约社会资源,营造良好的交易环境。

(摘自《房屋买卖合同纠纷》,邓基联主编,法律出版社2010年出版)


3.“阳合同”有效部分与“阴合同”规定不同时,应以当事人真实意思表示为标准判断合同内容


由于阳合同在效力上是部分无效,即价格条款无效,那么在确定买卖双方真实的成交价格上,一般应当以阴合同的约定为准。但是由于阳合同是部分无效,也就是说也是部分有效,在这个部分有效的范围内,如果与阴合同的规定有不同之处,应当以哪个合同的规定为准呢?有人认为应当以签订时间在后的合同为准,在后合同与在先合同不同之处,可以认定为在后合同对在先合同的变更。我们认为,仍应当探究双方当事人真实意思表示,以此为标准判断合同内容。

(摘自《房屋买卖合同纠纷》,邓基联主编,法律出版社2010年出版)

4.“阴阳合同”效力认定的几种具体情形


在二手房交易中,阴阳合同大量存在,并在相当长的时间里将是一种客观现象,短期内不可能完全消除。实践中可参照以下几种情形来处理:(1)对于差价以装修名义并且差价较小的,一般可认定合同有效;(2)对于差价太大的,一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税,或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,应调解,调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。但由于案件个体差异的存在,实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。

(摘自《合同案件司法观点集成(上册)》,刘言浩主编,法律出版社2015年出版)


5.“阴阳”房地产居间合同情形下,居间报酬的确定应当以实际交易价格作为计算依据


司法实践中,当事人双方为追求利益最大化,达到少交或不交房屋契税和个人所得税等规避税费的目的,出卖人和买受人往往约定较低的房价到房产交易中心备案,双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同,递交给房地产权登记机关,即所谓的“阴阳合同”。

真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如价格、付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定,而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格,其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的,损害了国家利益,应当为无效合同。据此,应当以真实交易价格作为计算中介费的依据,否则对中介机构显失公平。

(摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年出版)


借名买房风险如何防范

【概念】


“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。

【原因】

规避法律政策,贪图便宜方便。如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;借用他人资格享受某种购房优惠;转移财产以逃避债务。

【风险】

虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间,但现实生活中还是存在诸多风险,对于实际购房人来说:

1、名义购房人反悔,不承认借名买房之事,要求实际购房人腾房;

2、房屋被名义购房人擅自处分,实际购房人无法对抗善意第三人;

3、因名义购房人对外债务,房屋被债权人申请法院强制执行;

4、名义购房人意外死亡,房屋因为继承关系被其他人继承;

5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外,对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险,以自己名义购房或者按揭贷款,留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策,若出资人按揭还款不及时,损害诚信度,可能导致今后贷款受阻。

【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析:

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

在司法实践中,通说观点认为:虽然该办法仅属于部门规章,不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益,因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失,违反了经济适用房建设的初衷,因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”(案号:(2013)一中民终字第7624号)中,被告胡某某出资,借原告王某某之名购买经济适用房一套,原被告签订协议,内容为:“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某,由胡某某付全部购房款,如与房屋有关之事,本人有义务提供一切手续”。交付后,胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由,主张该协议无效。二审法院认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规,尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易的强制性规定,应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定:在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的,如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格,则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定:“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。”

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案(案号:(2014)一中民终字第01898号)。一审法院认为:诉争房屋系以刘金丽的名义购买,房屋亦登记在刘金丽名下,但首付款由路士君支付,购房贷款由路士君偿还,相关票据亦在路士君处,且房屋一直由路士君居住,故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外,2008年7月,双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房,在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知,刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋,在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年,且缴纳契税的时间也已满5年,故该房屋具备上市交易条件,双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案(案号:(2014)一中民终字第2727号)中,二审法院认为:根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》,2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前,张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后,将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条规定:“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”(案号:(2013)穗花法民三初字第893号)一案中,原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产,登记在麦前志名下,后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为:限制、禁止购房属于调控性政策,具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,应尊重交易自由原则,不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”(案号:(2010)二中民终字第19950号)中,原告金姬善借被告董金宝之名,出资向案外人张丽购买房屋一套,因原告名下已有多套房产,为享受一套房贷7折优惠的贷款利率,原被告达成协议:原告以被告名义办理贷款手续,后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日,双方签订了协议书,确认该房屋归原告所有,每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续,被告不肯,原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款,系以合法形式掩盖非法目的的行为,故双方所签协议无效,房屋为其所有。一审法院认为:诉争房屋实际购房人为金姬善,房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此,对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求,应予支持。即使双方所签协议系无效协议,也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求,被告不服,提前上诉。二审法院认为:认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时,并非不允许金姬善购房,仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说,金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为,规避的是首付款的支付比例及利率水平,该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益,所以该合同有效。二审驳回上诉,维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案(案号:(2014)一中民终字第341号)。一审法院认为:古富新与国子厚为同一单位职工,在单位出售住房时,经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房,购房款实际由古富新支付,双方名为租赁实为借名买卖关系,该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房,房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今,古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿,该协议中除涉及违约金标准的约定外,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”(案号:(2012)淄民一终字第406号)中,2006年11月25日,原告与被告陈勇签订转让协议,原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋,原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权,原告支付首付款、其税款及后续房款,陈勇向其出具购房发票和收款收据,房屋登记在被告张颖名下(张颖系陈勇妻子)。后原告要求被告办理房屋过户手续,被告不肯,因此诉至法院。一审法院认为:双方的转让协议是双方真实意思表示,合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务,对于尚未履行的部分应当继续履行,判决支持原告诉求。被告不服,上诉,淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2014)淄民一终字第6号)中,原告王某乙、丁长友二人原系夫妻,被告李式淼、王某甲系夫妻,王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年,原告夫妻出资,借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房,后参加房改,涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚,欲分割涉诉房产,诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为:虽然双方无书面协议,但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实,以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久,房屋产权证书亦由原告持有,认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服,提起上诉,二审维持原判。

二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2012)一中民终字第9875号)中,法院认为:孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同,且以孙A的名义办理了房屋所有权证,但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续,出资手续(以上材料均在孙某处)、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实,能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系,确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案(案号:(2013)红民初字第4479号)。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋,首付和还贷均由二原告负担,被告现欲出售该房屋,诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利,此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人,而应根据当事人的举证,法院查明的事实确定物权所有人。本案中,通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资,每月房屋贷款亦由二原告偿还,且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示,故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人,判决:诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

三、举证责任及法院如何认定

基于物权公示公信原则,不动产权属证书具有推定效力,应信赖其为真实的,但根据我国《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”原则,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明的,负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。实际购房人欲主张该房屋归其所有,有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资,若不能证明,则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。

“恒震鼎与陆玉妹所有权确认纠纷”二审案(案号:(2014)沪二中民二(民)终字第81号),二审法院认为:本案中,系争房屋虽登记在恒建德名下,但根据陆玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言,原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人,并无不当。恒震鼎上诉认为不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人,因未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实,故本院对此无法采信。

“董书生与董书仲所有权确认纠纷”二审案(案号:(2013)二中民终字第16735号)。二审法院认为:诉争房屋原系公有住宅房屋,登记于董书仲名下。现董书生提起确权诉讼,以诉争房屋实际承租人为其母黄桂兰、其系以董书仲的名义购买涉案房屋为由,要求确认诉争房屋归其所有。对此,董书生应就此承担必要的举证责任。根据双方当事人陈述,董书仲并不否认其母黄桂兰对诉争房屋享有一定权益,董书生与董书仲亦均认可房改购房过程中的购房款系由董书生交纳,但仅凭此出资的事实,尚难以证明董书仲与董书生之间存在借名买房关系。

(一)法院如何认定是否存在借名买房合意:

1、双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实,主张协议关系存在的一方应承担举证责任,一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可,对方认为协议效力有瑕疵的,应举证证明。口头协议具有很大的不确定性,难以举证,但如果双方承认有借名合意亦可。

2、借名购房的原因是否符合常理。甘于冒风险而借名买房,必定有其原因:或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格、或规避信贷税收政策、或隐藏财产等。符合常理的借名动机,往往具有很强证明力。

3、关于房屋实际使用和产权证持有情况。这一点至关重要,在实际中房屋由谁使用、产权证由谁保管亦能在相当程度上反映出是否存在借名买房关系。房屋由借名人实际使用,被借名人尚可主张租赁、借用,但房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交付他人,如果声称是由他人保管有违常理。

4、房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理,房贷由谁偿还。通常情况下,购房入户管理手续如房屋契税、按揭还贷、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有单据,但借名买房中,很多均由实际购房人代名义购房人去办理、缴费,名义购房人往往不知晓详情。这在一定程度上也可用来证明双方的借名购房关系。

江苏省无锡市中级人民法院审理的“吴辛戬、孙玲与杨国华所有权确认纠纷上诉”一案(案号:(2013)锡民终字第1572号)。一审法院认为:一、证人证言表明双方确实有借名买房的意思表示,合同实际系由杨国华以吴幸戬的名义签订,吴幸戬未参与。二、从购房款支付情况来看杨国华提供的证据能够证明首付由其出资;房贷也是由杨国华还的。三、关于房屋入户手续、费用等。入户手续按常理应由购房人亲自办理,本案中实际系由杨国华办理并交纳了相应费用,这在一定程度上印证了杨国华主张的借名购房关系。四、关于房屋实际使用和产权证持有情况。诉争房屋由杨国华实际使用,产权证原件也由杨国华持有,这在一定程度上也印证了杨国华主张的借名购房关系,而吴幸戬对该事实的解释不符合常理,也未提供相关证据予以证明。上述各项事实环环相扣,已构成一个完整的锁链,表明本案实际购房人应为杨国华,杨国华系借用吴幸戬的名义购房,而吴幸戬仅是名义购房人。亦未违反当时的法律强制性或禁止性规定,故应认定借名购房关系有效。一审判决:诉争房屋归原告杨国华所有。二被告不服,提起上诉,二审维持原判。

江苏省徐州市中级人民法院审理的“马涛等与许萍等房屋确权纠纷上诉案”(案号:(2013)徐民终字第1454号)。法院分别从涉案房屋的买卖过程、购房合同的签订、房证及土地证载明的权利人及两证和税费单据的实际持有人、房贷的偿还、涉案房屋的出租及居住情况、水、电、物业费用的缴纳、涉案房屋的装修及生活用品的添置等多方面进行分析,认定原被告之间存在借名买房合意,实际购房人徐萍对房屋拥有所有权。

(二)如何认定实际出资人:

1、双方协议的内容。协议中双方对出资往往有明确约定。正常情况下,借名人即为将来的实际出资人,但不能单凭协议确定实际出资人,因为协议的履行存在不确定性,借名人不履行出资义务亦有可能,故还应结合其他证据综合认定。

2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽记载被借名人之名,但如果这些重要材料均由借名人持有,则买房事宜由借名人具体执行,房款亦可推理为由其支付。一般来说,还款手续由借名人持有即可初步推定其为实际出资人,因为如果房款系出名人所出,通常其无可能和必要将取得的提前还贷申请书、还款凭证等还款手续交由借名人保管。

3、双方的财务状况、还款能力。如出名人无稳定的工作收入等经济来源,一般也不会有支付巨额首付款及按期支付按揭贷款的能力。

4、证人证言。实际出资人直接与卖方即收款人接洽付款的,交款凭证记载出名人、收款方为卖方指定第三人(如中介公司)的情况下,卖方证言尤具证明价值;另外,借名买房一般多发生在亲戚朋友等熟人之间,多数情况下,亲朋好友对此事内情都知晓。

5、常理推断。如出名人主张房款由其支付,应清楚款项数额,以配偶所付主张自己不知情的,也不符常理,因买房系重大事项,夫妻间不应毫无沟通。

6、其他。如借名人向出名人的汇款转账证明等。

“胡元与北京美康澳医疗器械有限责任公司等所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2013)一中民终字第11924号)美康澳公司提供的银行转账支票载明的支付数额准确无误,该证据可以证明房屋的全部价款确系美康澳公司向北京能源房地产开发有限责任公司支付;同时,美康澳公司提交了该公司持有的物业费、装修保证金等票据及业主公约、物业公司出具的证明等证据,诉争房屋的所有物业费、电费等一切费用均由美康澳公司全部缴纳,从而认定美康澳公司为苏争房屋的实际出资人。

“陈某某与陈某所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2011)深中法民五终字第1033号),法院认为:陈某提交了深圳市某某投资发展有限公司出具的《收款确认》函,且具体说明了购房款的支付时间和支付方式。深圳市某某投资发展有限公司作为卖方在《收款确认》函中确认是与陈某建立房屋买卖关系,先后三笔共收到了陈某支付的7390000元购房款。其中有关付款时间和付款方式的陈述与陈某的主张一致,且有相应的银行转账凭证佐证。同时,转款人陈某某某在一审庭审过程中也出具证人证言,证明是受陈某的委托从陈某某某夫妻帐号上转出上述款项,帐号上的钱款是由陈某做生意赚得存入的。上述证据相互印证,可以证明陈某通过陈某某某夫妻实际出资的事实,本院予以采信。

四、借名买房案件的类型

司法实践中,随着此类纠纷的增多,案件类型也呈多样化,其中当事人选择的案由主要分为合同纠纷和物权纠纷。

合同纠纷中,主要是名义购买人提起的确认合同无效纠纷((2013)二中民终字第17167号、(2013)郑民三终字第998号);双方针对借名买房协议提起的房屋买卖合同纠纷((2014)二中民终字第03835号、(2011)一中民终字第9309号、(2010)二中民终字第19950号)。(公众微信号:law-info)

物权纠纷中,主要是实际购房人提起的所有权确认纠纷((2013)津高民申字第1250号、(2013)一中民终字第11924号、(2012)沪二中民二(民)终字第1005号);实际购房人提起的返还原物纠纷((2012)一中民终字第9520号、(2014)一中民终字第01595号、(2013)哈中民申字第1号)。

在实践中,法院一般审查双方有无借名买房协议,该协议是否有效,借名人是否实际出资等问题。

另外,在房屋被法院强制执行过程中,实际购房人还可以提出执行异议,或提起执行异议之诉(2013)二中民终字第17142号)。

五、面对风险如何救济

(一)名义购房人反悔

近年房价的不断上涨,一些使名义购房人见利忘义,从而主张借名合同无效或根本不承认存在借名买房事实,要求借名人返还房屋,引发许多诉讼。

诉讼中,根据事实和法律规定,大致有三种判决结果:

1、如果实际购房人不能举证证明双方存在借名买房合同,应尊重不动产物权登记的公示公信效力,房屋归权属证书中产权人所有。

“刘京鸣与贾崇强等所有权确认纠纷二审”一案(案号:(2014)二中民终字第00851号)。法院认为:诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为贾崇强,房屋所有权亦登记在贾崇强名下,现刘京鸣主张该房屋系其借用贾崇强的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及其与贾崇强之间存在借名买房之约定,贾崇强对此亦不予认可,故刘京鸣要求被告协助过户诉求难以支持。

2、如能证明双方存在借名买房合同,但合同因违反国家法规政策而无效的,借名购房人无法主张对房屋的所有权,但实际出资应当返还,对于合同无效的后果,应当根据双方过错各自承担相应责任。如果名义购房人有过错,对于房屋升值部分也应给予实际购房人相应补偿。

“赵茜与孙向红等房屋买卖合同二审”(案号:(2014)一中民终字第00455号)一案中。名义买受人赵茜主张借名购买经济适用房合同无效,一审法院认为:合同无效后,孙向红等为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。赵茜与孙向红达成借名买房合同后又拒绝履行,赵茜应对合同无效承担主要责任,故对于因房屋升值所产生的收益,赵茜应当按照其过错程度给予孙向红相应补偿。判决合同无效,赵茜向孙向红返还购房款税446084.4元,支付孙向红房屋增值补偿金1769689.37元。赵茜不服提起上诉,二审维持原判。

“严墨与严峥返还原物纠纷”(案号:(2014)一中民终字第01595号)二审一案中。一审法院认为:严峥因不具备购买经济适用住房的条件,而借用严墨的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,严墨应返还严峥为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项,对于该合同的无效,严墨与严峥双方均有过错,考虑到严峥支付了部分购房款,严墨与严峥达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,严墨应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,严墨应按照其过错程度给予严峥相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失。严墨不服提起上诉,二审维持原判。

3、如能证明双方借名买房合同合法有效,则判决依约履行合同,被借名人协助办理过户手续。

(二)名义购房人擅自处分房屋

实践中,名义买受人常会擅自处分该房屋,出售、抵押给善意第三人,是否有效,如何救济。笔者认为应分两种情况:

借名合同无效则转让、抵押合同有效。

如借名合同无效,应以购房合同和房屋所有权证上的权利人为房屋所有人,房屋所有人有权通过转让或抵押的方式处分该房屋,第三人可以成为房屋权利人。借名人如能证明实际出资,可认为是借款关系,向被借名人主张返还出资款项。

借名合同有效则转让、抵押合同无效。转让、抵押合同无效并不影响善意第三人取得该房屋的物权。名义购房人虽为无权处分人,但根据《物权法》第106条,善意第三人善意取得房屋所有权。实际购房人只能向名义购房人请求赔偿损失。

以上两种情况,实际购房人均无权追回房屋。第一种情况只可寻求债权保护,请求返还借款;第二种情况则可能发生合同责任与侵权责任的竞合,实际购房人可以选择一种对自己最有利的请求权提起诉讼要求赔偿。

(三)房屋被法院强制执行

当名义购房人不能清偿到期债务,债权人申请法院强制执行该房产,法院以不动产登记薄为依据,查封并拍卖该房屋,实际购房人面临丧失该房屋所有权的风险。

当借名合同无效时,已经付款的实际购房人只能请求名义购房人返还购房款。

当借名合同有效时,在强制执行过程中,实际购房人可以向人民法院提出异议,对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》第256条和《民诉意见》第257条,执行人员对案外人提出的异议,按照法定程序进行审查,理由不成立的,予以驳回,理由成立的,由院长批准中止执行。如果该房屋已经被拍卖的,按照《国家赔偿法》第36条规定,应当给付拍卖或者变卖所得的价款;变卖的价款明显低于财产价值的,应当支付相应的赔偿金。

“中国民生银行股份有限公司总营业部与胡晓丽、胡秀华,杜超、杜春平申请执行人执行异议之诉”(案号:(2013)二民终字第17142号)一案中,一审法院认为:依照先前法院对借名买房合同认定有效的生效判决书,可知涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。民生银行要求行使对房屋的抵押权,无法实现,驳回了民生银行请求执行的诉讼请求。民生银行不服,提起上诉,二审法院维持原判。

(四)个人信托与借名买房问题

借名买房类似于信托中的消极信托,借名人是委托人,拥有房屋名义所有权的人(即被借名人)是受托人,受托人不享有该财产的利益,利益归受益人(即借名人)所有,其中受托人不负担积极管理或处分义务。

能否以个人信托来解释并解决借名买房这一问题?

笔者认为是不合适的。首先,我国对不动产登记缺乏一个专门的、系统的制度,关于不动产登记的规定散见于各种单项民事法律、法规、司法解释之中,所以目前我国信托主要限于资金信托。其次,二者本身又有不同:个人信托的受托人是信托机构,借名买房的名义购房人一般是个人。另外,根据《信托法》第15条和第16条规定,信托财产具有独立性,既不同于委托人未设立信托的其他财产,又独立于受托人的固有财产,受托人对信托财产拥有的所有权是一种受限制的所有权,可占有、使用、处分、但不享收益权利,与借名买房中的物权法上的绝对所有权不同。

六、如何降低“借名买房”风险

鉴于借名买房的诸多风险,消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:

1、借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。


农村宅基地买卖是否有效?法律后果如何?

土地越来越值钱,农村宅基地也备受关注,很多人都想要去农村购买宅基地,在宅基地上面建住宅。需要注意的是农村宅基地买卖需要满足四个条件,另外,农村宅基地买卖很容易出现反悔现象,买卖交易的隐患不小。农村宅基地是否可以买卖?农村宅基地注意事项有哪些?


一、农村宅基地是什么?


农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定享受使用,并且可以用来建造居住房屋的农村土地。


二、农村宅基地的使用权可以进行转让,但需满足以下四点:


1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;


2、转让人与受让人同为本村村民;


3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;


4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件,房屋买卖才能万无一失。


宅基地申请的条件:


1、因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;


2、外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;


3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。


农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:


1、年龄未满十八周岁的;


2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;


3、出卖或者出租村内住房的。


三、农村宅基地转让易出现的问题


1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,未签订买卖合同(或者买卖合同不规范),而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;


2、房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷;


3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地,宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,从而使购买宅基地的人出于劣势,也助长了出卖人反悔的气焰。



四、农村房屋买卖合同的法律效力


司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。


一般裁判规则


1、最高人民法院


《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。


另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”


2、各地高级人民法院


根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。


根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。


根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。


根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。


特殊裁判规则


我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。


1、集体经济组织成员资格的判断标准


根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。


另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。


2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力


出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?


从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数法院裁判认为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。


3、连环交易中农村房屋买卖合同效力


出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?


从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。


4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制


北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。


农村房屋买卖合同无效的法律后果


根据《合同法》第五十八条,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”


值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”


具体到农村房屋买卖合同的场合,通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效,若买受人没有提出反诉,合同无效情形下,北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面:


(一)返还财产


通常情况下,农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。


(二)损害赔偿


1、合同无效过错责任分担


北京地区法院通常认定,出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。


2.损害赔偿范围


《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)明确规定:“在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务,对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题,具体说明如下:


(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任,性质上属于缔约过失责任,原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿,并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。


(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的,合同无效后,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。


农村房屋买卖合同无效,损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下,对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋,可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋,区位补偿价可暂不予处理,待日后拆迁时,再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序,但双方房屋交易行为已完成多年,涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化,土地价值、房屋价值明显提升,且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的,也有法院支持当事人主张区位补偿价。


“有恒产者有恒心”,住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中,问题的实质其实是土地问题,如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。


购房不过户,这些法律风险不容忽视!!!


房屋买卖中,一些当事人出于逃税等原因而不办理过户登记。殊不知,只有办理了房屋过户登记后,房屋的所有权才会合法地发生转移,受到法律的承认与保护。购房未过户发生纠纷怎么处理?遇事找法小编通过几则案例为您解答!


一、购房不过户存在什么法律风险?



我国《物权法》明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产,因此,在房屋买卖中,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险。


(1)房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有权人感觉自己以前卖亏了,往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞,将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形,那么,根据《合同法》的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有权人继续履行合同。


(2)房屋遇法院查封在二手房买卖中,有 房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。


(3)房屋处分权房屋买卖实际操作中,房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑,往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时,一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。


二、房屋未过户,买卖协议有效吗,对方反悔怎么办?



【基本案情】


父亲卖房为母亲治病,两个女儿却称不知情。


为给妻子治病,丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定,双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是,五年期满后,蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下,声称父亲瞒着她们将房子卖掉,房屋买卖合同是无效的。为此,周先生夫妇将父女三人告上了法庭,要求三被告将房屋过户至他们的名下。


结果:房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户


法院经审理后认为,蔡先生的妻子已去世,其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承;协议为蔡先生一人所签,该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效;房屋买卖系家庭重大财产交易,且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用,其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓;蔡先生称妻子不同意出售房屋,但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议,应视为对该协议的认可,其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议,应视为对协议的认可;协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理,价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此,法院认为系争《房屋转让协议》应为有效,被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。


【案例分析】


一般情况下,签订完买卖合同未办理房产过户登记的,购房人不拥有房屋的产权。但是,根据本案的案情分析,法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户,是因为双方的房屋买卖协议是有效的,且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。所以,蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。故,法院的判决是合法合情合理的。


根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”综上,蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效,必须办理房屋产权过户。


最后,需要提醒的是,签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。打官司可能会赢,但是总会付出人力物力,得不偿失。


三、购房未过户,遭法院查封该怎么办?



【基本案情】


李先生接房装修,并一直使用至今。他多次向相关部门反映,要求办理产权转移登记,但一直没有达成。


房产证的问题没有解决,麻烦事又来了。2013年10月15日,法院查封了这套房屋。原来,2010年开发商欠某资产管理公司300万元,债权人申请强制执行,法院查封了开发商的财产。2013年,50万债权转让到了某公司名下,经该公司申请,法院查封了该开发商名下的6套房屋,其中包含李先生购置的门面房。


李先生认为,门面房是自己出钱购置,由自己占有并实际使用,因而向法院提出执行异议,要求法院撤销对其该套房屋的查封。执行异议被法院裁定予以驳回,后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院,要求法院确认其与开发商购房合同有效,并停止对该标的房屋的强制执行。


被告人某公司应答辩称,开发商不配合李先生办理房屋过户手续,李先生本应积极行使自身权利,向法院或者仲裁机构提出诉求,依据双方的约定维护自身的权利。然而,在李先生得知房产证上的名字是开发商后,却怠于主张自身权利,主观上存在一定过错,因此,法院应继续对该房屋进行强制执行。


法院经审理认为,确认合同效力与不动产物权变动是两种不同的法律关系,买卖合同的效力并不受房屋登记及过户的影响,李先生与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,合同内容与形式均符合法律规定,是有效的买卖合同。李先生在得知房屋登记办理给开发商后也多次向有关部门反映,并不构成怠于行使自身权利,虽然房屋未能办理产权转移手续,但李先生对此并不存在过错。


法院认为,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,日前,法院一审判决停止对李先生房屋的强制执行。


【案例分析】


法院起诉,要求办理过户和赔偿损失。


针对李先生的案件,律师认为,针对建筑公司的违约情况,李先生可在得知房屋被登记到其名下后直接根据合同约定寻求司法救济,要求建筑公司协助其办理房产转移手续,并按照合同约定或实际损失主张违约责任。


李先生购房后12年未取得房产证,建筑公司已经明显违约。李先生可直接到法院起诉,要求建筑公司立即办理房产证过户登记手续,并赔偿逾期办证违约金;此外,房屋交易相对方有义务向买房人告知房屋抵押或权属情况,如果由于交易相对方没有告知,导致合同目的无法实现的,买房人可以要求返还购房款。利息及其他损失。


四、小编提醒:购房前到房管部门查询了解房产情况



房子是否被抵押或被查封,以及权属情况,可以在房管部门查到。因此,在签订房屋买卖合同前,市民应先到房管部门官网查明所要购买房产的情况,或直接到房管部门查询。这样,以免后续产生纠纷。

房屋产权过户哪种最经济

如果把房子留给子女,

你会选择什么方式?

赠与、买卖还是继承……



今天从另一个角度来分析下

如果房产留给子女

哪种方式比较适合你

目前房屋过户主要有三种方式:

赠与、继承、买卖

分别有不同的操作流程及风险

要缴纳的费用也各不相同


【赠与】

房子不是你想送就能送

什么?房子送给子女还要交钱?

答案那是肯定的,以及必须的


我们来举个例子

以一套面积90平方米

市值300万的普通住房为例

据调查,赠与的房产按照相关法律,需要缴纳3%的契约税(9万)。此外,还需按照房子的成交额分别缴纳1万元的评估费和2万多的公证费,印花税和登记费之类的其它费用几千块。

瞧见没

你想把这套房子送给自己的孩子

前前后后竟要花费约13万元!

这还是免了营业税和个人所得税

因为父母的住房一般都住满5年以上

且属于近亲属之间的赠与

不然费用得更多了


还有一点

受赠的房产将来如果要出售,

在交易时还将可能产生20%个人所得税

所以说

把房产送给子女

不是那么简单哦


【继承】

继承或许是个不错的选择

一般来说

子女都是父母资产的法定继承人

可以免缴3%的契税

这一下子就比直接赠与的方式省了9万块!

同样

通过继承、遗赠取得的房产

都可以免收个人所得税和营业税

只需要支付公证费和工本费

一套300万的住房

子女继承需缴纳3万多元费用

嗯,这个方式倒是比赠与便宜了不少呢

不过,

继承房产涉及到复杂的流程和法律问题,

风险较高

(注:各地公证费用收费标准可能不一致,会导致继承产生的费用不一样)


【买卖】

把房卖给子女居然可以省这么多钱?

这恐怕是大家最不会想到的方式了

别急,我们再来算算


买卖的费用详情为:80元登记费、3万元契税(1%)(二套购房)、3000元评估费(0.1%)、230元交易费,总计3万出头的样子。由于父母的住房一般购买时间超过两年,因此可以免征个人所得税和营业税。


卖、赠、继,到底怎么选?

一是赠与的费用过高

二是房产继承的流程也比较复杂

一般来说,选择卖给子女的方式比较省钱


提醒:由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制,如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。

从法律层面来看,其实以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否,毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚,只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。


那么,提前在房产证上写子女的名字,是不是就省事了呢?并不然。

房产证写子女名字存在以下风险

一:子女独立买房时可能多付首付

如果子女和父母没有共有房产,那么子女成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。

如果子女在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。

二:子女婚后买家庭第二套房时可能交房产税

比如子女在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即子女名下已经有60平方米房产。

成年后子女以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。

及至子女婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则子女名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米,就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加子女名字的结果。

三:婚后一方发生意外,配偶有权继承婚前财产

婚姻中的一方早于父母去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。也就是说,如果早逝子女和父母共有房产,这套名下的房产也将作为遗产进行分割和继承。


若需明确房产归属,房产和法律专家支招——

■一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。

■二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这样,即使子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。



将房子放在子女名下的之法律分析


房价不断上涨,经济条件好的家庭,也开始考虑为其子女买房,甚至将房子直接登记在子女名下。


一是个人从事商业经营活动,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本;


二是给未成年子女的生活、学习提供一定的经济保障;


三是将房子直接登记在未成年子女名下,相比赠与、继承等既省钱又方便,能省下不少税费;


四是作为孩子的婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割。那么,将房产登记在未成年子女名下,到底好不好呢?


将房子登记在未成年子女名下,是有一些好处,但是这些弊端,你同样不可忽视。


一、房款需要一次性付清,增加买房时的经济负担



中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定,贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。作为没有民事行为的未成年人是不能以贷款的方式购买房屋的,所以,只能是一次性付清房款。


另外,用公积金贷款买房必须公积金缴存人或其配偶,房产完全登记在孩子名下,往往也不能用公积金贷款;同户直系血亲如不是房屋产权人,也不能提取住房公积金。


二、房屋登记在孩子名下,离婚时法院不予分割



夫妻离婚时,往往因为夫妻共同财产的分割而对簿公堂。将房产登记在未成年子女名下,即使该房子是夫妻二人共同购买,但法律上不属于夫妻任何一方的财产,该房屋暂由获得孩子抚养权的一方代为管理。


离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产,还需同为监护人的另一方提交证明手续,如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠,将会让处分房屋变得更加艰难复杂。


三、未成年子女名下的房屋,父母不得随意给予处置



现在未成年人的房产是不能办理出售手续的,按照规定,在子女年满18周岁以前,父母是不能对其名下的房屋进行出卖或抵押等处理行为。


如果要对其进行处置,首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书;其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料;同时,还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。


也就是说,如果父母生意方面遇到资金不足,想要将该房屋进行抵押贷款,也是不可以。


四、父母无法收回房屋,即使子女不尽赡养义务



由于父母出资购房,将房产登记在未成年子女名下视为对未成年子女的赠予,未成年子女是房屋的合法所有权人。《物权法》实施后,对房屋产权作了更明确的保护。如果子女成年后不履行赡养父母的义务,父母到时想收回房屋,将会有很大的法律障碍。


买房署名字需谨慎,大部分的中国父母都是一辈子在为子女操劳而很少考虑自己。这里,不是在挑拨子女或者夫妻关系,儿孙自有儿孙福,在买房这样事情上,有条件的父母还是应该多多为自己考虑,让自己养老也保障。

如何确认小产权房,合法还是不合法?

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。


乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。


那么小产权房,到底合不合法呢?


1
我们得了解一下,什么是小产权房?


小产权房是指,一些村集体组织的,在集体土地上盖的房子,只能销售给集体成员的一种房产形式。


这也不难理解,很多村中城,城中村越来越多,在城市化高速发展的今天,体制跟不上形势的今天,于是出现了小产权房,这样的产物。


也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。


2
小产权房解决农村土地短缺问题,为什么被叫停?


首先:作为城中村,村中城来讲这样的房地产形式是一种有效的补充,但是作为规模化,势必影响正常的房地产市场。


每个人都很清楚,小产权房是集体所有,不上市交易,那么税金,土地出让金,甚至土地都是自己家的,购房者本身会省了很多钱。


那么,问题来了,开发商盯上了这一块,纷纷和村里合作,达到利润的最大化,成规模的在全国蔓延,势必会影响发那个地产整个市场的有序化正常发展。


其次:换句话来讲,这些集体利益的房产,政府是没有收一分钱税金,没收一分钱土地出让金的,规模化以后,政府利益受损了。


长期以往这样发展下去,势必会造成地方政府更多的赤字;房地产税收都知道,是归纳地方政府的;土地出让收入也是归地方政府的;如果税收和土地出让收入减少,地方政府会承载更多的压力,也会影响到地方建设和基础投资。


这可是大事,改革开放要深化,地方政府功不可没,无力承托就会影响到正确的方向,这里的决不允许小产权房规模化,症结就在这里。


3
小产权房,合不合法,怎么确定?


小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的,但是必须具备三个条件:


首先:必须是村里组织的,由村委会为出面,以集体利益为主的形式;如果是由开发商操作的,那就是违法的,但是目前都是这么操作的,村里出面审批,村里私自出让土地等等,开发商盖房销售和受益。


其次:建设用地是在集体土地上建设的,土地归村里的所有村民集体所有;但是村里有偿转让给了开发商,村委会变相的成了土地爷。


最后:购买者和享有者必须为本集体成员所有,由此可以确认,非本村本集体人员购买的,利益将会受损。


4
未来农地入市和耕地入市,小产权房也会纳入入市流程;那么正式市场化,需要那些条件?


首先:批建手续齐全,集体土地所有权必须归属村民所有,建筑为非违章建筑。


其次:入市补缴纳土地出让金,补缴纳税金,补齐税费统一确权发证。


最后:必须为本村的村民,你若是,非本村村民将会受到限制,因为只需户口这一项工作,就可以把你排除在外。


所以:非集体成员,购买小产权房是有风险的,至少未来存在法律确权的风险。


房屋过户流程


房屋过户需要哪些手续,对于二手房交易双方来说这都是需要了解的知识。下面小编为大家介绍房屋过户的手续,帮助双方顺利过户。


1

签订房屋买卖合同


合同应当载明的主要内容包括:双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和四面界限,土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号),土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。


2

办理房屋过户手续


办理房产过户手续的程序如下:


1、卖方要配合买方进行产权调查。包括审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。


2、买卖双方签订购房合同,详细签订房价,付款方式,交房时间和定金多少。


3、房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;


4、中介公司为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格,时间多数为半个月,当然每个地区不一样。最后待银行审批后,获得同意发放后,开始办理过户手续。


5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;


6、由房地产管理部门核发过户单。


在办理上述手续后,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书


①房屋所有权证书;②买卖合同(原件);③双方当事人身份证原件及复印件;④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。


3

二手房过户注意事项


1、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证书、契税完税凭证这些都是需要原件查验的,注意保存。


2、卖方配合买方了解该房屋产权情况。另外要了解房屋的其他信息,如有没有共有屋主、房屋平面图、有没有债务和查封情况等。


不办房产证的风险须知

买房后,最发愁的一件事,可能就是房产证。遇到这种开发商拖延或者不给办房产证的情况,我们该怎么办?不办房产证,我们的房子真的属于我们么?


1

什么是房产证?


房产证购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。


2

哪些房屋不能办房产证?


(1)未经验收或验收不合格的房屋。


(2)土地或房屋未解除抵押的。


(3)开发商未交纳相关税费的。


(4)土地、房屋等被有关部门查封、限制交易的等等。


(5)利用集体所有土地开发的项目。


(6)未经立项批准和规划审批的项目。


(7)没有销售许可证和产权证的房屋。


3

正常情况下开发商不给办房产证怎么办?


(1)遇到开发商不给办房产证的,我们可以分两步走,先带上合同找开发商协商要赔偿,能达成一致意见最好,双方签订协议,约定违约责任的承担方式和最终处理方式,并由开发商对购房者进行赔偿。


(2)协商不成的,我们就要考虑走法律程序了,委托律师发律师函,如果对方不为所动,我们就可以去法院起诉,要求继续履行合同或者要求解除合同,同时追究开发商违约责任。


4

不办房产证,哪方面会受到影响?


(1)没有房产证或不动产证的房子,按法律规定,是无法进行买卖、置换、继承、出租、赠与、抵押贷款等活动的,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护。也就是说,不办房产证,你只有使用权。


(2)有拆迁需求时,无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿,我国在拆迁补偿中也是以房产证为补偿依据的,没有房产证的,拆迁时可能跟其他户主相比,补偿较小,或得不到补偿,没登记是不受法律保护的,从而遭受巨大损失。还有一种状况就是,如果不办房产证,发生产权纠纷时,这个房产的本质还是属于开发商的,不办理房产证小心房钱两空!


(3)大家都知道,我国房产有年限,目前从法律的角度来讲,一旦房屋产权到期,房屋产权人是可以交钱续期的。然而没房产证,你怎么证明这是你的房子?


5

哪些情况下没有房产证,开发商要承担违约责任?


(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;


(2)合同没规定的,自房屋交付使用之日起90日,如还没办理房产证,开发商要承担责任;


(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。


相关知识:房产证丢失了怎么办?


房产证丢失的,首先我们应按以下程序到房管局办理权属证书遗失登记和补办,具体流程如下:


(1)房屋权利人应持身份证到市房管局,填写房产证遗失声明;


(2)到房产档案馆查档并出具房产权属证明(房产档案馆收取查档费用);


(3)在报上刊登权属证书遗失声明;


(4)6个月后,房管部门发布房屋所有权证书作废公告;


(5)房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理处办理遗失登记发证手续。


结婚买房,房本上的名字怎么写才最好?

房子究竟登记在谁的名下,除了法律因素、感情因素,往往还会因父母的介入变得异常复杂,让一些年轻的新人感到困惑。

  目前关于产权证上到底写谁的名字主要有5种做法,不同的方案可能导致不同的法律后果,恋爱中的男女应当对此有清晰的认识,然后再根据自己家庭和对方的实际情况选择适合的方案,以免仓促决定后,家庭、恋人反目,产生不必要的矛盾。



目前房本的名字的写法普遍有5种:

写“准夫妻”二人的名字

很多人认为,既然房子买了是给结婚用的,未来也是给他们居住的,当然应该写夫妻双方的名字。

如果采用这种方案,那么房屋将被认定为夫妻的共有财产,贷款也认定是夫妻的共同债务。如果没有“借条”之类的证明,那么就算房子是父母出钱买的,也会被认定为是自愿赠送给夫妻两人。如果不幸这两人离婚了,父母也无权要回买房的钱。

但如果买房之后,两个小年轻谈崩了,分手了,那么“准婚房”依然被认定是双方共有财产,贷款也是双方的共同债务。如果房子是父母出资的,而且能够证明父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的,那么法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与,而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚,父母是有权索回出资的钱款的。

写父母的名字

很多男方家长认为,虽然房子买了是结婚用的,但毕竟恋人们还没有登记,有的期房还要等一年多才能交房,到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的,恋人们并没有什么投入,因此写父母的名字也比较保险。

如果采用这种方案,房屋将被认定为父母的财产,贷款也认定为父母的债务。但如果两人结婚后用各自的收入还贷,但过了几年之后不幸离婚了,虽然夫妻任意一方都无法对房屋进行处置,但对于已支付的房贷本息会被认定为是向父母的借贷,可以要求父母返还并平均分割。

写男方及其父母的名字

这种做法也比较普遍,往往是因为男方的父母出了全部的首付款,未来还贷也主要依靠男方的收入,很多人都认为这婚房应该算是男方家的财产。

如果采用这种方案,房子将认定是男方及其父母的共有财产,贷款也认定为他们的共有债务。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产,根据新的《婚姻法》,这部分财产不会因为结婚而产生任何变化。

但如果两人结婚后用各自的收入还贷,以后万一两人离婚了,女方无法处置房屋,但可以要求男方及其父母返还已支付的房贷本息并平均分割。同理,产权证登记在女方及其父母名下也一样。

写双方父母和“准夫妻”的名字

可能很多财迷看到这里觉得太麻烦了,干脆把双方所有人都登记到产权证上,这样大家都有权利,公平合理。

如果采用这种方案,且婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的,那么日后双方离婚时,已支付的贷款本息是夫妻的共同财产,双方父母都无权享有该部分财产。

只写男方或女方的名字

在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下,为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦,很多恋人选择了这种方案。

这种情况需要从两个角度进行分析:其一,一方或一方的父母出资,仅仅登记在该方子女的名下,根据新《婚姻法》的规定,这属于该方子女的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产,若出现离婚,房子该归谁就归谁;其二,一方或一方的父母出资,但登记在未出资的另一方名下,法院通常认定为一种附条件的赠与行为,如果双方未结婚,房产证上写谁,房子就是谁的,但出钱的那一方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚,则属于产权证下该方的个人财产。

当然,以上只是跟大家分析了各自的利弊,具体房本的名字该怎么写,还是要根据实际情况多做考虑~


“私车公用”的风险及对策初探

当前,随着企事业单位用车制度的改革,“私车公用”现象越来越普遍,而且在一家企事业单位里,涉及“私车公用”的私车数量也在增加。在企事业单位里,管理者,包括财务人员,对“私车公用”的风险管控感到有些棘手。

      什么是“私车公用”?一般来说,“私车公用”就是企事业单位员工个人的车辆短期或长期用于单位的公务活动,以弥补单位车辆不足的制约。通常情况下,单位会报销用于公务的私车所有者的燃油费、路桥费、维修费等费用,或者向私车所有者发放车补。

      那么,“私车公用”都有哪些风险呢?

      首先是法律风险。在“私车公用”中,如果出现交通事故,员工受到损伤或者造成他人损伤,以及车辆受损、报废或者造成对方车辆受损、报废,责任如何来认定和划分?“私车公用”带来的法律风险不仅可能会产生一系列的纠纷,还可能会让企事业担负起高额的经济损失。

      其次是税务风险。尽管《企业所得税法》规定:“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。”根据上述规定,公司“私车公用”发生的相关费用符合企业所得税税前扣除条件规定,可以在企业所得税前扣除。但是由于各个地方税务机关允许企业所得税前列支的“私车公用”的费用种类各有不同,因此企事业在报销“私车公用”产生的费用如果和当地税务规定不符,就会产生税务风险。

      再次是舞弊风险。“私车公用”在实际操作中,由于界定和划分车辆费用的归属并不能非常准确,而且如果控制措施不严,很容易将车辆使用费用应由个人承担放到单位里来报销。甚至会有管理者通过虚假的私车租赁合同来报销费用,套取资金。

       针对这些风险有哪些对策?

        一是与员工签订用车合同或协议。存在“私车公用”的单位应该与员工签订用车合同或协议,明确责任和权利的划分等内容。无论对于短期性的“私车公用”,还是长期性的“私车公用”,企事业单位最好还应咨询法律顾问,降低意外带来的法律风险。

      二是做好与税务机关的沟通。由于各个地方税务机关对“私车公用”涉及费用的税务处理有不同的理解,因此企事业单位财务部门应事先与当地税务机关的沟通,熟悉当地的税务政策,按当地的税务政策进行会计处理。

      三是细化相关方面的制度。企事业单位应该建立起“私车公用”的管理制度,并且在实践中不断地完善和细化。

       四是做好监督。企事业单位一方面要建立“私车公用“的管理制度,另一方面要做好监督,及时发现风险隐患,防止舞弊或者风险事件的发生。

      五采取保险等风险防范措施。企事业单位可以通过投保责任保险等形式采取风险防范措施。企事业单位还应该检查“私车公用”的车辆是否投保了足额的保险。

关于农村土地确权,你关心的所有问题

什么是土地确权?土地确权是对土地二轮承包政策落实十多年后的再次完善,确权过程中遇到较多的问题集中在地块权属、地块面积、家庭成员方面。农村土地确权,关系着农业的发展,也关系着农民的切身利益。


1

主动放弃过土地现在想要回能否确权?


农村土地二轮承包时因农业税费负担重,少数农户主动放弃二轮承包经营权未承担农业税费义务,经核实无议的,必须以书面形式,可按无田户处理,不予确权登记。



2

承包面积小于实际面积的情况以实际情况为准


承包面积小于实际种植面积的,各村尊重历史、尊重农民意愿,对农户承包地四始至范围内的实测面积,应据实确权登记给原承包户,对超出的部分承包地不得强制收回。



3

分地时户口不在但又签回的如何确权?


农村土地二轮承包时户口外迁不在册或按当时政策不符合分田条件的农户或人员,目前户口仍在外地或已回迁,要求分田的,暂不处理。



4

无法复垦的承包地按原面积和用途确权


对因国家、省、市、区建设道路被用作取土用土,且无法复垦的承包地,仍按原农村二轮承包面积确权登记,在备注栏内注明取土面积及用途,但对征用后的承包地多出的应当确认有承包户以防止发生新的纠纷。



5

二轮承包后村里又有调整过土地的


对二轮土地承包后,个别组以大稳定小调整的形式进行土地调整的,可以按照尊重历史和现实的原则,在不违背政策法规的前提下,由组民实行民主协商,形成决议,可依据土地承包现状予以确权登记颁证。



6

农户以互换的方式流转承包地的如何确权登记颁证?


农户以互换的方式流转承包地的,流转双方有书面流转协议(合同)且无争议的,在办理有关承包合同变更手续后,依据变更后的合同确权登记颁证。没有书面协议(合同)的,由双方达成书面土地流转协议(合同)向村集体备案,并办理有关承包合同变更手续后,再依据变更后的合同确权登记颁证;互换有争议的,待争议解决后再进行确权登记颁证。



7

未批先建改变用途的,不予确权


对于农户未经依法批准,自行在承包土地上建房变成宅基地的以及其它设施的,暂不登记,对获准建设房屋的不再列入确权登记范围。



8

子女分户的如何确权?


承包农户因子女结婚要求分户的,由承包双方出具书面分割协议,在协议分户后分割的承包面积,予以分户确权登记。



9

出嫁女和入赘女婿如何确权?


农村土地二轮承包期间,除死亡绝户、全家迁入设区市的农户外,承包地共有人原则上仍按二轮承包时的共有人登记,但在土地经营权证书备注栏注明农户人员变动的情况。出嫁女、入赘女婿婚后在现生活家庭的,作为承包共有人登记,本人如提出在娘家有承包地经营权主张的,可根据当事人的意愿,而且娘家无任何异议,可在娘家进行确权登记。



10

离婚的如何确权?


承包户因离婚要求分户的,由离婚双方当事人提供法院判决书或协议书,如果对承包地分割没有异议的,并提出分户申请的,分别予以确权登记,如果二轮承包人不同意的除外。



11

孤寡、单身户、五保户如何处理?


农村二轮承包时,因无能力种田、村组照顾未分田的孤寡、单身户、五保户,按无田户处理,不予确权登记。



12

在城镇落户的农村家庭承包地如何进行土地确权登记?


随着人们的生活条件的改善,不少农村人赚了大钱,去往城里买房安家,但自家土地还承包在外。根据《农村土地承包法》有关规定,“承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转”。农村居民转入城镇户口后,原有土地承包经营权保持不变。农户家庭虽然已迁入城镇落户居住,但应当保留其土地承包经营权,按照承包方的意愿进行确权登记颁证。



13

承包户家庭人员死亡的如何确权?


家庭承包人员死亡的,其他成员还存在,也没有与家庭死亡人员分户的,家庭承包户没有消亡,还按原承包土地确权登记。家庭承包户消亡的,原家庭承包土地不予确权登记(死亡人员与原家庭承包人是分户的,死亡人员单独立户的;死亡人员的原家庭人员迁入设区的市或转为国家在职公职人员或婚嫁后在居住地已取得承包田,只剩死亡人员的;死亡人员属孤寡户)。



14

转租和外包的土地如何确权?


承包农户代种他人承包地的。现代种户要求确权的,原则上不予确权。



15

当时未承包到户的土地如何确权?


农村土地二轮承包时,已经承包到户的村组小农场或集体土地,可按二轮承包时实际发包到户的面积确权登记,未承包到户的原则上暂不确权登记,归集体所有。



16

转包互换的如何确权?


同一村民小组承包农户采取转让、互换方式流转承包地的,若双方没有异议,按实确权登记,若双方有争议的,按原二轮承包归属的面积和四至予以确权登记。



17

整治和长期流转的如何确权?


土地综合整治或土地长期流转的组,应按照土地综合整治或流转前的农户承包关系,因为承包土地四至无法登记可采取综合确股确权的形式登记,如万顷良田。



18

有争议的土地如何确权?


在确权登记中,对历史遗留和土地承包经营权纠纷应尽量通过调解解决,对调解不成的可通过仲裁、诉讼程序,若仍不能处理暂不确权登记,待争议解决后再进行确权登记。



19

什么样的土地不能确权?


在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》当中,规定凡属以下情况不能登记发证:如借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式,非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或是“小产权房”等违法用地。因此,大家必须注意自家的土地不能违反上述规定,否则将无法享受土地确权之后的权益。



20

存在承包经营纠纷的如何开展土地承包经营权确权登记?


对于承包地块、面积、边界及承包经营权存在争议和纠纷的,由村农村土地承包经营权确权登记颁证工作实施小组根据实际情况提出处理意见协调解决,协调解决不成的可通过仲裁、诉讼等法定程序依法解决,纠纷解决后再进行登记。承包纠纷一时难以解决的,可以暂缓登记。



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确权登记颁证是否需要重新丈量承包地?


从已开展的试点情况看,通过重新核查,把面积、四至弄准,农民是欢迎的。具体用什么办法,是重新丈量、重新航拍,还是用国土“二调”的数据图像调绘,各地可以从实际出发确定。但无论采取什么办法实测,走什么样的技术路线,要结合各地实际确定。可以全部实测,也可以部分实测,只要符合标准规范、达到精度要求、符合当地实际、农民群众认可,都是可以的。要充分利用国土“二调”等现有资料成果,尽可能减少人工和费用成本。



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农村土地确权的价格是多少钱一亩?


据介绍,中央对土地承包经营权登记确权提供的价格是每亩35块钱,而根据各地土地情况不同,提供信息服务的公司每亩可以获得其中的15-25块不等。



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土地确权中实地测量多出土地如何处理?


通过实地测量,实际面积普遍多于二轮承包面积,对于实测多出土地的处理,各地要把握好政策,尊重历史、尊重农民意愿,不能简单化处理。对农户承包地原四至范围内的实测面积,应据实确权登记给原承包农户,不得强行收回;对极个别农户承包地面积明显多于其他农户的,要分清情况,妥善处理;对开荒新增的耕地,要由农民群众讨论确定如何确权。确权登记的实测面积不作为农业补贴基数,也不与农民承担费用、劳务等挂钩。



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已经进行流转的承包地如何确权登记?


农户之间如果互换、转让(转让承包土地限于集体经济组织内部)以后的承包地,若经营权没有纠纷,应按现占有土地的承包人进行确权登记;对存在纠纷的,先解决纠纷再进行登记。



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“小产权房”可以确权登记发证吗?


严格禁止违法用地未经依法处理就登记发证,对于借户籍管理制度改革或擅自通过“村改居”等方式,非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农民经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,只调查不登记发证。



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土地确权后可以继承吗?


按照《土地承包法》第十五条,土地承包是以农户家庭为单位,承包人是指承包土地的农户家庭,而不是指家庭中的某个成员。


按照《土地承包发》第三十一条,承包人应得的承包收益,依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。


承包人死亡是指承包户家庭的人均已死亡的情况。承包耕地、草地的家庭中某一个人死亡,其他成员还在,不发生继承问题,仍由其他成员承包。

 

按照《土地承包法》第二十六条承包期内,发包方不得收回承包地。

 

承包期内,承包方全家迁入小城镇落户的,应当按照承包方的意愿,保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的,发包方可以收回承包的耕地和草地。


也就是说,家庭承包的耕地不存在土地承包经营权继承的问题。