房地产企业审计基本内容及方法房地产企业审计基本内容及方法 一、预收账款不按规定申报纳税 预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款,房地产开发企业就无法进行再投入,更谈不上快速发展。目前,房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。根据《营业税暂行条例实施细则》规定,“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” 。预收售房款应缴纳营业税。 二、“擅自削减税基”,代收、代垫款项不并入营业额,偷逃税款 三、“虚开发票”虚减计税依据,实现“双偷” 五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额,偷逃所得税 一些开发商房子卖的热火朝天,而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长、甚至依旧亏损,房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发,他们会同时开发几个项目,而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后,才能进行,也就是说,一天没通过验收,项目本身就不能算出利润,而此时,很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去,但是目前企业税收却以年度为单位,因此,从某一定时期房地产开发企业的账面看,这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点,有意无意地把项目决算期往后拖,其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。 七、“费用计提未付”影响当年度应纳税所得额,偷逃所得税 八、“无效票据入账”冲减成本,偷逃税款 以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长,结算方式多样,造成开发企业在预付施工企业工程款时无法按规定使用发票,而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转,又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。 房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时,有时未按规定要求施工方开具建筑业发票入帐;购进小额零散用品不严格依据财务制度索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。从会计核算角度讲,白条不属法定有效的原始凭证,不能入帐;从税法角度讲,白条入帐也属不予列支的成本项目。对此在查阅原始凭证时,发现有白条入帐情况的,应一律调增应纳税所得额,计征企业所得税。 九、业务往来上作手脚偷漏税收 当前房地产开发企业大多是多种经营,既有建筑业,又有加工业;既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时,也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间,在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用;对此,应要求房地产企业的各种经营进行单独核算,合理归集成本费用。按规定缴纳各项税款。 十、“以收抵支”或收入在往来科目归集,长期挂帐,偷逃税款 十四、印花税普遍不够重视 税务稽查和审计反映,房地产企业进行房地产销售时, 产 权交易合同普遍少贴或未贴印花税。根据《印花税暂行条例》以及浙江省税务局浙税三发[1988]第1773号文件的有关规定,商品房买卖合同,应按购销合同贴花;个人之间的房屋买卖书据(合同),应按产权转移书据贴花。 十五、房地产中介偷逃税费 。着重检查以下几个方面收费的纳税情况:一是策划费,主要是代理楼盘前期的策划、市场调查、项目总体规划及广告策略规划等,根据与发展商签订的合同收取策划费;二是销售佣金,是根据楼盘开盘时由代理公司员工售出的成交总额的一定比例收取;三是中介服务费,指对购房者个人收取的费用,以提供按揭咨询服务、公证、律师服务等名义收取,一般对消费者个人每购买一套房收取几百甚至上千的金额。 据了解,上述三种收费中,中介公司很少向购房者开具发票,多数情况下以收据代替发票,从而达到偷逃营业税、企业所得税等税费的目的。 建设工程合同如何审计?合同管理作为建设工程管理的一项重要组成部分,应在竣工决算审计中引起充分重视。笔者结合日常学习和审计实践,对如何做好合同管理审计进行了进一步的思考。 1应充分认识合同管理审计的重要性 我国《建筑法》中明确规定,建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同,明确双方的权利和义务;发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务;不按照合同约定履行义务的,依法承担违约责任。发包单位就是我们通常所讲的建设单位或建设管理单位,承担对项目建设全过程的控制、管理、协调职能,也就是建设管理中常提到的“三控三管一协调”。其中,三管即包含合同管理这一重要方面。建设工程合同作为建设单位与参建单位间明确工作内容、确定工作期限、明确质量标准、划分权利责任、约定报酬计取的重要约定文件,其订立与履行情况直接关系到项目能否顺利实施及项目能否达到预期管理目标。因此,竣工决算审计必须把合同管理审计作为一项重要审计内容。 2应准确把握合同审计的重点内容 由于竣工决算审计属于事后控制,实施审计时,合同管理的过程已经结束,因此,合同管理审计的实施重点应放在揭示合同管理过程中存在的问题、对合同管理的效益性进行客观评价上,审计内容主要包括对合同的订立、合同的履行两个方面。其中,对合同的订立,主要审查合同文件的公平性和合法性;合同的履行主要审查合同各方履行合同约定的合规性和完整性。 3应准确把握合同管理审计的重点 合同管理审计中,应针对合同管理过程的两个阶段,有重点的实施审计。 对合同订立的审计,应区分为非招标工程和招标工程。对于非招标工程,应在充分熟悉项目基本情况的基础上,认真分析合同文件,着重判断合同文件的各项约定是否符合相关法律法规的规定及建设项目的实际情况,合同条款是否公允、严谨等。对于招标工程,则应在上述非招标工程的基础上,进一步对比研究招投标文件和合同文件,审查合同授予是否符合招投标相关法规及合同内容是否符合招投标文件的实质性约定等。 对合同履行的审计,重点审查合同履行过程中,合同各方是否严格履行合同约定,按照约定的工作期限、质量标准完成工作内容,按照约定的计价规则计取报酬,并严格履行合同约定奖惩条款等。 4应注重合同管理审计的成果提升 合同管理作为审计评价项目管理情况的一个重要方面,审计人员应充分重视合同审计成果提升。 一要注重通过合同管理审计,强化项目管理单位责任意识。 建设工程合同文件作为明确合同各方权责、规范合同单位履职的重要依据。合同订立过程中,项目管理单位和人员必须保持严肃、谨慎,不断强化责任意识,避免因合同订立环节的随意和马虎为后续合同履行引发矛盾及纠纷埋下隐患。同时,审计应注重准确评价项目管理人员在合同管理中的履职情况,对构成违法违纪的失职、渎职等行为依法进行移送处理,推动通过问责机制强化项目管理单位责任意识。 二要注重通过合同管理审计,促进完善建设市场诚信体制。 当前,建设市场处于发展完善的关键时期,仍存在部分参建单位重取得合同轻合同履行的现象。主要表现在合同订立前,主动提出多种优惠让利、工期提前、技术先进等有利条件以取得合同,在合同订立后,找各种借口推诿责任,逃避按照承诺履行合同以期获取额外利润。审计应关注揭示此类问题的后续处理,积极完善合同管理审计结果与建设行政主管部门的联动处理机制,推动建设市场诚信体制进一步发展完善。 |